“出电梯以后，人多到挤不进去。”3月的一天11点，在深圳做个体生意的林生搭乘深圳北到西九龙的高铁来香港看房，但在拥挤的人潮下半小时后才进入售楼处。里面同样是人山人海，排队看房的队伍“长得看不到头”。作为“撤辣”后首个开盘的项目，长沙湾Belgravia Place当天迎来了大批看房客。当日，这个性价比超高的新盘1小时“秒空”。首轮放出138套房源，认购人数接近5000人，超额认购超30倍。与林生一样火线赴港看房的人不在少数。“撤辣”后两周时间里，大量内地客户“组团”涌入香港看房。对于他们而言，“撤辣”后购房成本大降是最直接的原因，而香港较高的租售比、优质配套资源也是吸引力所在。不过，在内地赴港看房掀起高潮背后，大额用汇买房仍然受监管限制，违规的资金暗道浮现，背后存在重重风险。“撤辣”后，最先传来捷报的是香港几个高性价比在售项目。林生在当日还被推荐了多个一手盘，这些项目总价多在500万港元以下，正趁着热度做活动“加推”。“他们销售的节奏很快，看好的户型、楼层，如果没有及时‘下定金’，可能隔天就没有了。”林生称。中原地产数据显示，3月1日～11日，香港一手市场录得约1828宗成交，周末（3月9日及10日）共有335宗成交。而“撤辣”前，2月全月仅有约280宗的成交量。这也意味着仅一个周末，香港楼市成交量就已超过此前一个月的总量。内地客户也纷纷在中介、楼市大V的组织下“组团”，计划在周末“闪现”香港。在一个深圳社群中，香港地产中介Amour正在组织本周六的看房团接龙。他在推广接龙中介绍这次看房主要是一批价位在“600万港元以下”“回报率高于平均水平”的网红盘。看房路线更是经过九龙塘、太子、旺角、中环等多个热门地点。据美联物业研究中心统计的数据，“撤辣”之后，美联深圳的客户对于香港物业的咨询量大幅上升50倍，同时带看量也显著上升超20倍。香港地产中介也迎来难得的旺季。“我最近主要转做地产。因为很火，忙。”Amour告诉第一财经记者，他组建的购房群每天都有客户组团包车去香港看房，他也会定期组织不同价位的看房团，如600万、1000万港元等。不久前，他还是一名保险销售员，近期选择将工作重心阶段性转移到地产。一名香港资深地产中介阿强告诉记者，由于内地客户看房、买楼热情较高，近期他所在销售团队针对性优化了售楼流程、销售话术。例如，在广告语中点出距离“关口”（指通关口岸）的距离、注册微信账号与客户联系、优化内地客户销售口径等。“我近两个周末的业绩加起来都快超过以往半年了。”在阿强看来，最近是香港楼市难得的黄金期，甚至不乏“西饼客”（注：指像买西饼一样，大量购置房产的客户），上周有客户一次性在一个小区内买了20多套房。最直接的原因在于，“撤辣”后内地购房者购房成本大幅降低。2月28日上午，香港特区政府决定即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，即由当日起所有住宅物业交易无需再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。此前，内地人在香港买房，如无“高才”或“专才”身份，需要交买家印花税和新住宅印花税共15%，2年内转售还需要付额外印花税。根据美联物业房产中介提供的信息，本次“撤辣”之后，内地人在香港买房，印花税税率将从15%减至100元~成交价的4.25%不等。其中，额外印花税、买家印花税撤销，住宅印花税按照房产总价不同，税费最多为成交价的4.25%。这也意味着，内地买家的购房成本可以大大降低。以3000万港元的住宅为例，在新政下，内地买家可省下322.5万港元的税费。“成本降低只是诱因，香港楼市爆火和保险爆火的底层逻辑类似。”一名业内评论人士认为，香港一直被认为是内地资金出海的“桥头堡”，买楼、买保险成为资金出海的变相渠道。在他看来，保单、房产都是“硬通货”，可以通过质押方式置换现金。另外，在许多内地投资客眼中，与香港高昂的房价相对的是极高的租售比。香港地产中介李丽告诉第一财经记者，“买来收租”是内地客户最关心的问题之一。她向记者算了一笔账，一套500万港元的房子，定金交3成150万港元，贷款30年，月供16000港元。在香港，这套房子用来出租，租金至少可以达到15000港元/月，基本可以实现“以租养供”。不过，也有业内人士认为，投资香港房产还有诸多隐性成本。一方面，在香港持有物业并出租赚取利润需要缴交税款。目前，香港物业税率统一为可收租金（除差饷外）减去维修及保养免税额20%后的15%。这也意味着实际到手的租金会缩水。另一方面，对于生活在内地的投资者而言，在香港买房也存在一定的汇率风险。在美联储持续加息后的利率高位下，港元对人民币汇率目前处在0.92以上的较高位置。部分业内人士认为，此时买入香港房产并非最佳时机。值得注意的是，近年来香港引才政策频频升级，大量内地人才涌入香港，也成为本轮楼市回暖新的支撑。据香港入境事务处方面透露，2023年入境处收到超过22万宗来自各类人才入境计划的申请，大约13.5万宗获批，约9万人获批签证后已抵港。其中，“高才通”申请共有6.2万宗，近5万宗获批，“优才计划”有约8万宗申请，近1.3万宗获批。香港楼市“撤辣”后，他们中的不少人决定抓住时机，入场购房。林满也是其中之一，她在不久前刚抵港工作，正筹划和丈夫一起购入一套500万港元左右的小户型房产。“之前基本是租住在酒店，每个周末回家。”林满说，如果在香港有一套小户型住宅，不仅住处有着落，以后小孩的教育也更便利。“撤辣、放宽按揭成数上限等政策释放出比较清晰的楼市宽松信号，考虑这一年香港的入户、引才政策发展较快，或可激起连锁效应，吸引客户赴港投资置业。”易居研究院研究总监严跃进对第一财经表示，香港与内地楼市政策调整节奏相似，联系也在不断加深。对于大部分内地客而言，赴港购房的首个“关卡”是资金如何转出。目前，大额用汇买房仍受监管限制。根据《经常项目外汇业务指引（2020年版）》（下称“外汇指引”）第五十四条和第五十五条，个人结汇和境内个人购汇实行年度便利化额度管理，便利化额度分别为每人每年等值5万美元；个人凭本人有效身份证件在银行办理年度便利化额度内的购汇和结汇。除年度便利化额度受限外，资金用途也有严格限制。根据《国家外汇管理局关于进一步推进个人经常项目外汇业务便利化的通知》（汇发〔2021〕13号）规定，境内个人办理购汇业务时不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。不过，在记者以购房名义咨询时，多名香港地产中介都称“有渠道”转出资金。而这些渠道实际都是资金“暗道”，通过“蚂蚁搬家”、地下钱庄等方式违规将资金转至香港。其中，最为常见的是通过“蚂蚁搬家”，分笔将资金从内地账户转入香港账户。一名香港中介人士告诉记者，如果金额不大，可以在多个银行分笔转账到香港的个人账户。深圳购房者Catherine在社交平台上“分享”了资金转出经验。多年前，他在港股上市打新潮中，开设了40个账号，购房资金在前两年已经陆续“搬”得差不多了。而如果购置资金体量更大的“豪宅盘”则可能需要借助“地下钱庄”。“地下钱庄”未经国家主管部门批准，是擅自从事跨境汇款、资金支付结算业务等非法金融业务的组织。“操作的方式有很多，因人而异。例如‘对敲’、走‘壳’公司等。”上述中介人士对记者介绍，‘对敲’是指以对账的形式来实现“两地平衡”，资金没有发生物理流动。这类渠道一般也要收取一定手续费用。记者从多名地产中介处获悉，根据操作难度不同，手续费在2%～5%不等。记者采访中，多名业内人士认为，这类资金借“暗道”出海存在重重风险。“通过地下钱庄非法买卖外汇是目前常见的资金出境方式之一。对于地下钱庄等中介机构而言，通过买卖外汇盈利或构成非法经营罪。”德恒律师事务所上海办公室合伙人宫玉涛表示。国家对于外汇管理有明确规定。2019年1月31日，最高法、最高检联合发布《关于办理非法从事资金支付结算业务、非法买卖外汇刑事案件适用法律若干问题的解释》指出，《刑法》第二百二十五条非法经营罪可以对地下钱庄的非法行为进行规制。例如，境内外“对敲”等模式属于变相买卖外汇行为，扰乱金融市场秩序，情节严重的，以非法经营罪定罪处罚。而对于资金使用方来说，上述资金转出模式也存在多重法律风险。根据《外汇管理条例》规定，有违反规定将境内外汇转移境外，或者以欺骗手段将境内资本转移境外等逃汇行为的，由外汇管理机关责令限期调回外汇，处逃汇金额30%以下的罚款；情节严重的，处逃汇金额30%以上等值以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。以拆分外汇额度的“蚂蚁搬家”模式为例。宫玉涛指出，根据《个人外汇管理办法》，银行和个人在办理个人外汇业务时，不得以分拆等方式逃避限额监管，也不得使用虚假商业单据或者凭证逃避真实性管理。根据《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》第四十二条的规定，骗购外汇，数额在五十万美元以上的，应予立案追诉。（文中林生、Amour、阿强、李丽、林满、Catherine均为化名）
来源：第一财经 |
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发表于 2024-3-15 15:45:56
