土拍后大工业北战场2022展望/绿地御山台认筹金三月不退/绿城蘭园特价房/中粮祥云探访/小汉峪柏悦府

虾说济南楼市 · 发表于 2021-12-7 10:54:46

土拍后大工业北战场2022展望/绿地御山台认筹金三月不退/绿城蘭园特价房/中粮祥云探访/小汉峪柏悦府/招商滨河府/远望银丰云玺

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土拍后的大工业北战场分析

2021年的三次土拍硝烟散尽，土拍过于碎片化，如何梳理呢，虾米就以片区形式分析吧，第一篇写大工业北战场，东起全福，西至郭店，南北几个根据点，主要涵盖华山，张马屯，球墨，新东站，济钢几个片区。

首先看在售项目，高端项目咱们就不梳理了哈，主要针对刚需的分析

华山片区：中海云宸，中海九樾府尾盘，中海阅麓山（其实已经是中端改善了），这里特别提醒，想买九樾府的已经抓住年底下跌的机会，过了元旦就要拉回去了，九樾府目前精装小高也就是13500左右还是很合适的。

至于中铁建梧桐天樾，虽然一再降价，依然没有一点涟漪。

张马屯区域：中建蔚蓝之城，目前毛坯15k左右，奥体时代精装修13500上下。

球墨区域：200万预算的乐土，龙湖天曜进入收尾期，碧桂园凤凰壹品也消耗三分之二以上，远洋风栖翰林储量还有不少，海信翰墨府二期好像二期要上精装修，这一区域的项目共同特点，位置稍好刚需改善项目，18F，大开发商，地铁，商业，价格均不菲。

新东站区域：万象东方残存尾盘，14k毛坯左右，中粮祥云毛坯14k+，大华公园城市精装15k，这一区域主要打地铁，新东站噱头，拓荒型。

下面倒序方式梳理2021年土拍的新地

第三轮土拍：

轨交的地就不说了，虾米盲猜开发周期很长，2022年很难入市，银丰首先开发的应该是刚需地块，楼面价7000+，中建拿地是为蔚蓝续命，蔚蓝猛冲猛打已经到了第四个地块，瑞马拿地则是为了根据地连成一片，大华的出现倒是会出现一个新盘，地体口战略，大华紫郡成为自己的营销图腾，地铁连通大华张马屯，大华梁王。

由于牵扯冬歇期，拿地几个开发商都不是快速开发的主，虾米预测这批地明年7月前不可能入市，而且轨交的地是最延迟的，甚至2022不会有动作，这批地中出现的新盘是大华项目,银丰项目，瑞马可能拿一个作为刚需项目，改善+刚需同时销售战略。

第二轮土拍：

牵扯大工业北战场的只有华山北，轨交的五个地块，估计短期没戏。

第一轮土拍：

瑞马项目，该项目低密度改善，预期价格直追天曜，有没有人买不知道，价格肯定不便宜。

天鸿的弹丸之地，可能会在2022为其续命，对市场影响不是很大。

山塑地块，也就是大华森林城市，马上就要入市了，精装15k，估计没人买。

第一路土拍是5月份，到12月份还未入市，大家可以自己算一算拿地到入市需要多长时间，毕竟不是所有开发商是龙湖万科碧桂园。。。。。

之前一直没开发的地，绿城张马屯，应该要开发了吧，受祥泰GG影响的原山钢锦程园地块，虽然已经全部封顶，估计够呛。

总结：张马看似供应了一大堆地，细算下来供应不了几个新盘，结合楼面价，即使刚需项目，未来的售价应该也是在14500到15k毛坯的状态，

2022年的春季，135万以下总价的在大工业北区域，近乎于没戏状态，这是为什么虾米说九樾府的精装大高层11k时要冲冲冲。对于150万左右预算，可选择的华山片区九樾府，张马屯蔚蓝之城，奥体时代，新东站中粮祥云，万象东方，至于大华如果15k基本是个死的节奏。

对于预算宽裕有点追求的200万左右的群体，选择可能是海信翰墨府，碧桂园凤凰壹品，远洋凤栖翰林，天曜那时候已经领盒饭了，中海阅麓山，目前价格不确定，无法给出总价预期，瑞马张马屯项目则极有可能总价进入这个区间。

2022年进入雨季后，理想状态下，银丰张马屯，大华张马屯也会加入，绿城张马屯也可能入市。

2018年碧桂园土拍是张马屯第一次北伐，建立拓荒定居点，2021年定义为张马屯第二次北伐，主要作用是巩固根据地两翼，按照交付推算，2025年时，张马屯南部将成为整片的城市根据地。

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绿地御山台认筹金三月不退

很简单一件事，某君在绿地御山台项目认筹没选房，走退认筹金流程，已经超过三个月了，仍然遥遥无期，来问虾米，虾米答复是其他正规开发商最多也就是一个月，绿地这种非正规开发商，在IFC半年都不退的，在济南买房，带绿地的虾米都不推荐不评价的，名声狼藉，各种延期，各种哈哈你懂得。

绿城蘭园特价房

坐标盛福片区，1.5容积率洋房小区特价房。

中粮祥云探访

中粮祥云A-3地块探访，半个月之前的图片，虾米丢三落四忘记发了。

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小汉峪柏悦府

坐标小汉峪，金伟柏悦府加推9#，10#楼，洋房价格在28k+，小高在26k+，151户型销售基本殆尽，该项目未来的最小户型是176户型，门槛是470W+。

汉峪九年一贯制学校，也就是海川泰禾校区，缺点就是开发商号召力了，还有凤凰路高架的可能性，以及北侧大汉峪是否会有隧道。。

虾米出于好奇对该开发商的母公司研究了一下，梳理了一下支离破碎的信息，烟建为烟台民营企业，主要从事施工行业比较多，单独开发房地产产品应该是比较少的。

看市场是否能接受这种陌生开发商吧，还有一个问题凤凰路快速路在此处如何规划设计。

该项目户型有151，173,184，260，220等户型，均为11F以下洋房，最小的151户型仅有两栋楼有，该项目的门槛着实高，目前得到的信息是，该项目交付时间在2022年年底，这个时间预期目标可以确定为毛坯，另一个亮点是该项目层高为315cm到320cm。

招商滨河府报价

招商滨河府报价，9#楼精装修18F号楼在21k+，132户型，1#楼140+户型在20500到21k左右好楼层。

凤凰壹品特价房

碧桂园凤凰壹品特价房

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远望银丰云玺

换个角度看银丰云玺，目前这一区域，银丰云玺，医养中心进展都很快，盛华九年一贯制学校没进展，盛福区域西部的学位需求会异常紧张，盛华学校如果因为阳光城停滞，金地华著，海信君和，银丰云玺，金茂府等项目交付后，学位需求激增，不乐观。

远望力高君逸府

结束

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