近期,有不少朋友在后台留言咨询各新盘的预期积分
今天我们干脆就来做一期完整预测
由于本批新房中,不少项目调整了入围比, 因此,对于本批新房积分的预测,我们要综合考虑多个维度: 1)项目自身/附近新盘的历史表现; 2)项目本批房源的供应量,以及竞争格局;
3)积分与倒挂率的历史规律,如下图所示 并且,根据去年积分调整总结出的规律 实际上,这也比较容易理解 倒挂惊人的新盘,由于“赚钱效应”,需求是极具弹性的,入围比提高,认购也容易相应提高; 而倒挂不显著的项目,则更多是实打实的自住需求,很难对应扩大
因此,今天我们将根据倒挂程度进行分类,分别对新盘进行积分预测
完整预测名单放在文末 没有耐心的朋友,可直接拖动至最后
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1、倒挂极高5新盘积分预测 这5个新盘由于倒挂惊人,入围比即便调整也不会有多少影响, 可直接参考自身前期/附近新盘历史表现,或者积分与倒挂率的关系统计
上海蟠龙天地自不必说,共识就是裸分80分左右; 华发仁恒苏河世纪倒挂5W左右,对应裸分75分左右,目前已有8000组意向 比较值得一提的是和欣国际花园和静安府 1)和欣国际花园 项目周边二手房,根据房龄系数还原后,行情价在10W+水平 而项目本批房源均价仅7.52W,且还是联排产品(相比公寓一般溢价35%以上) 理论上,该项目倒挂率非常惊人,且套数不多
但考虑到总价超过2000w,与板块并不匹配,因此较难估计积分情况 2)静安府 类似的还有静安府,项目自身前期高层房源,行情价已经14W+
而此批叠加(相比公寓一般溢价15%以上)均价不到11W,倒挂率非常惊人 不过不同的是,2000w左右的总价是匹配大宁的 再加上仅有12套房源,预计将复刻杨浦东外滩天阅滨江的“准满分”
2、倒挂较高6新盘积分预测 这6个项目由于倒挂也较为明显,入围比提高的影响,也不会很大
比较值得一提的是宝能公馆1288以及古北中央公园 理论上来说,这两个都是倒挂7折左右的新盘,对应的裸分75分左右
但两者各自都有一些特殊情况,积分难以预测 1)宝能公馆1288是由于开发商的爆雷风险; 2)而古北中央公园,这次的52套小户型,比较特殊 据说并不是去年商品房小区保留房,虽然产品力还是较高,却混杂在隔壁的动迁安置楼栋之中,性价比与商品房有所差距 类似于第1批新盘中,浦东锦博苑的“高配版”(该项目入围积分64.08分)
3、有一定倒挂25新盘积分预测 这些都是要靠地段、产品力抢客户的优质自住盘,“赚钱效应”不明显,因而入围比提高,会降低入围门槛 我挑几个重点来说:
1)曹路璀璨 虽然由于5.39W的定价,导致不再是“红包盘”,但由于浦东600W级别地铁房没有竞品,仍然会是个高分; 2)颛桥华发、罗店保利、顾村大华和中企 根据倒挂水平,原本都应该裸分60左右,但由于入围比从1.3上调至1.8,积分应该会下降,预计裸分50-60分,甚至很可能不触发积分
3)宝山淞南“双子星”——上港、碧桂园 根据倒挂水平,原本都有可能是裸分50-60左右新盘,但由于同时入市,约900套房源内卷,且入围比上调至2
大概率是不会触发积分制的
4、无显著倒挂10新盘积分预测 这些项目原本就不太容易触发积分,入围比调高后就更不会触发了
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