今日，2批次多个积分红盘浮出水面：

• 上海蟠龙天地91.22分（社保系数0.14分/月）

• 银河丽湾76.71分（社保系数0.11分/月）

• 凤凰景苑69.76分（社保系数0.13分/月）

点燃了原本“略显沉闷”的二批次新房热度

（此前本批新房最高积分为中企云萃江湾的74.6分，在60基础分条件下，换算为0.1分/月系数，裸分约为69.7分，不足70分）

其中，上海蟠龙天地的91.22分更是令人侧目

这意味着只有基础分拿满60分，才有机会入围：

• 91.22分 = 基础分60分 + 0.14*232月社保

距离232个月的社保上限，仅仅差了9个月……

不仅是上海蟠龙天地自身积分再创新高；

• 去年4批次的81.23分，需要60基础分+193月社保

而且，223个月社保也刷新了上海新盘积分新高

• 今年1批次的森兰名苑，刚刚刷新了由复兴珑御创造的新盘积分纪录；紧接着这个纪录，又被上海蟠龙天地打破了。

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新盘积分热度的重新抬头，

是否预示着市场热度将再次点燃？

为回答这个问题，我们对比今年和去年的积分数据

1、整体来看，2批次热度基本回暖至去年底水平

我统计了至今各批新房中，触发积分新盘的占比，以及对应的平均积分（为了统一标准进行比较，积分均转化为0.1分/月系数下的裸分）

2021年除了大家对于积分制还不熟悉的前2个批次，

即便后来上调过入围比，去年每批新房中，

都会有约50%项目触发积分，平均积分约在60分上下（0.1分/月系数下）

而今年第1批新房，触发积分项目确实有所减少，

但来到2批次，假如把由于入围比调整才未触发的几个项目算上，

积分新盘的占比和均分都至少在去年平均水准之上

2、细分来看，新盘热度却走向前所未有的两极分化

但如果我们深入观察高分项目的总价段，却会发现2022与2021年大不相同。

1）2021年积分top10%项目

套均总价1000w以上2021年市区改善项目，和大虹桥、浦东新兴板块基本平分秋色。

虽然从市区改善整体占比约40%，但同样在0.1分/月系数下“真实积分”最高的项目多被它们占据。

2）2022年积分top10%项目

而来到2022年，市区改善项目积分明显缩水，只有大虹桥、浦东等新兴板块依旧yyds

那么，是今年市区1000w以上项目“成色不足”吗？

显然而也不是的

比如苏河世纪为代表的“倒挂神盘”，

地段、产品力各方面都很不错，倒挂率更是高达惊人的7折左右

但区区304套房源，却凑不满足够的高积分选手，

最终积分水平只有68.8分（0.2分/月）

这样的项目放在去年应该是裸分70分以上的水准，

而如今却连二套积分客户都有机会买到。

• 68.8分 = 基础分25分 + 0.2分/月*219月社保

触发积分新盘占比和平均裸分比较平稳，

说明该购房的需求并没有整体上减少，该买的依然还是在买房；

但高积分项目中，市区改善却大大缩水，

这一点就非常值得大家关注了。

对此，我们大致总结出了几个因素：

1、疫情影响了风险偏好

不少业内的朋友告诉我们，由于疫情对收入和信心的影响，

不少客户虽然仍然会出售置业，但倾向于降低预算，不想背负过高的杠杆，

原先预算可以去买市中心项目的，转而去了相对外围的新盘。

这既是市区新盘出现爆冷的重要因素之一，

也很可能是这次上海蟠龙天地积分再创新高的推动因素。

2、还未回暖的二手房市场拖了后腿

上海二手市场已经停摆多月，6月成交1.58w套也仅是刚到及格线，

对于很多需要置换买房的市区项目来说，

“高积分”和“高预算”的“生产受阻”

使得市中心的高积分购房者暂时有点不够用了。

总的来说，上海新房市场整体热度平稳，

但市区改善项目要重回高积分行列，需要购房者心理和二手市场的双重回归，

当然，对于积分不是特别高的购房者来说，

当前是个去市区新盘尝试“捡便宜”的好时候。

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