上海内环内新盘的门槛，似乎越来越高。

不久之前，静安内环内的宝珀公寓结束了认购。

虽然仅12套房源，触发积分似乎不值得大惊小怪，

但值得注意的是，据说这次可能冲击高分。

如今你在网上能看到的相关评论，大致是这样的画风。

这情形要是放在去年，绝对是无法想象的。

因为去年9月首开时，甚至不是触不触发积分的问题；而是在近两年内环内日光盘遍地走的情况下，300多套房子足足卖了快1年。

一直到上个月底，还有数套房源未售出。

如果你当时关注过，印象里的评论大概会是这样的。

有人也许会说，套数少，认购率高了自然积分就高了。

但实际上，积分和认购率的高低是两码事。

我可以举出很多个例子

1）很多高认购率项目，积分不太高

认购率250%+已经够高了吧，但仅是今年，认购率250%+而积分（裸分）不到60分的新盘每批都有。

2）即便同个项目，高认购率批次，积分也可能反而低

比如颛桥的华发四季半岛，去年11月首开与今年6月的加推就是如此：

• 去年11月首开，274套房源吸引584组认购，认购率213%，入围积分62.28分；
  

• 今年6月加推，344套房源吸引875组认购，认购率253%，入围积分却只有54.08分

说到底，我们将心比心，

如今人人恨不得1个积分恨不得掰开当2分用。

套数少了，认购率可能很容易提高；

但如果要冲击高积分，

一定要让高分选手们真的觉得值！

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而且虽然这可能是最极端的例子，但这绝不是孤例，内环内多次开盘项目都有这个趋势。

1）新湖上海青蓝积分提高近15分

新湖上海青蓝去年11月加推255套房源，

认购率272%，入围需要50.6分；

而今年3批次，加推275套房源，

认购率来到484%，入围需要64.91分

1年之差，积分足足提高了约15分！

2）仁恒海上源更是基本一次比一次高

仁恒海上源更明显，从去年11月首开50.68分开始，

紧接着的2次加推都超过70分：73.44分，72.16分，

最近一批收官房源，更达到84.5分的高积分。

那么为什么会出现这样的反差呢？

项目还是那个项目，

产品力和地段、配套自然不会改变，

那么最重要的原因就是：

市中心新盘倒挂发生很大变化。

就以上述项目为例

1）宝珀公寓从没倒挂到明显倒挂

宝珀公寓对标的蒙特利名都城，去年三季度还只要9.6W左右；而如今无论是挂牌还是成交价，都已经向11W靠近了。

这样的变化的结果就是，考虑了房龄和品质差异后，宝珀公寓的行情价从11.9W（9.6W*房龄系数1.3*品质系数0.954）提高到13.6W，

对应倒挂率从95折左右，大大提高到了约82折。

2）新湖上海青蓝从没倒挂到明显倒挂

该项目直接对标本小区前期二手房，因而变化最为直观。

虽然缺少了2021年的成交案例，但大致可以参考2020年底10W左右的成交价；

而今年的成交较，已经开始冲击14W。

这样的结果就是，该项目从几乎没有倒挂，变成了一个倒挂率约83折的倒挂新盘。

3）仁恒海上源倒挂率大幅提高

仁恒海上源所对标的现代星洲城（距离近，且附近少有几个品质较高商品房）价格从去年底的9.6W左右，到如今好房源挂牌价接近11W。

这样的变化的结果就是，考虑了房龄和品质差异后，仁恒海上源的行情价从13.1W（9.6W*房龄系数1.36*品质系数1）提高到14.69W，

对应倒挂率从9折左右，大大提高到了约82折。

说到底，哪有那么多玄学，

很多新盘认购“异象”的背后，还是那个朴实无华的道理：

倒挂治百病

只不过科学地计算倒挂是一道“大题”，

远比大家想象中难得多

不仅需要一套完整的理论，而且要对房价变化保持敏锐。

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