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房子老了旧了怎么办？市区老破小的出路，在哪里？ 中央花园二期，或许可以告诉我们答案。 
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昔日富人区沦落，自救是唯一出路？ 中央花园（二期）位于武侯区·西三环内，自带双地铁双公园的地理位置优势。 容积率仅2.0，近3300户居民，占地约200余亩的中央花园二期，是成都最早的一批商品房之一，同时也是成都著名的“万人小区”。 该小区同红运花园、皇家花园、交大花园、名流花园一起，共同组成了最早期的“五大花园”板块，周边配套可以说是已经“熟透了”。 而老成都人都知道的是，最初时的五大花园片区≈有钱人聚集地。 
然时移世易，昔日“神盘”终究也是沦落了。 从地铁7号线龙爪堰站出来，步行1公里左右，就能到达中央花园二期1号门，门口停着一长溜等待“拉客”的三轮车。 远远看去，小区楼栋外墙斑驳破旧，空中电线纵横缠绕，满满的岁月感扑面而来。 
从1号门进去，一条宽长的林荫大道两侧，分布着小卖部、水果生鲜、美容美发、手机通讯、面馆饭店、中介租售、针灸按摩、路边摊等各类商贩店铺应有尽有，烟火气十足。 乍然一看，这真的不是个小集市吗？  
但一路深入进去，小区暴露出的问题则是触目惊心。 首先是一条关于小区“自拆自建”的宣传横幅，横挂在道路中央，极为醒目。 
违规搭建问题亦是随处可见，一楼建个小花园，二楼搭个遮雨棚，顶楼搭个露台，地面上随处停放的汽车…… 最为骇人的是，一些外墙上，还能看到被肆意凿开的洞孔。承重墙被敲、钢筋外露生锈，屋面瓦脱落砸坏汽车、群租房起火等案例，屡有发生。 
此外，还有地基沉降、屋顶漏水、墙体开裂、外墙脱皮发霉、地下网管老旧、内涝积水、路面损毁、线路杂乱等众多问题。 大大小小的地震、常年的风吹雨打，让这个曾经的“富人小区”，早已变得面目全非，伤痕累累。 
更多中央花园二期安全隐患问题，可见业主给政府报告中附的小区画册内容 ☞ 自拆自建，彻底除患！ 另一方面，小区目前的人员结构也比较复杂，目前小区大部分业主都已搬出，并将房子租出，甚至有的房东为了提高租金收入，对房屋进行隔断，改成“群租房”。 整个小区的房屋价值也不高，租金最便宜的280元/月，就能租到一个小次卧，且房东直租，说不定还能再砍砍价。 
作为早年以空心预制板加砖混结构修建的房子，中央花园二期本身的材料和质量已非常落后，物业也基本不再对小区进行打理，加之种种安全隐患及低廉的房价，居民自是不得不寻求“自救”之法。 不救，真的不行了！！！ 
项目走走停停，终于看到胜利的曙光 回顾中央花园二期业主的自救之路，也是颇为坎坷。 2018年小区业主组织开展“自拆自建”，历时五年，终于在近期迎来重大进展——同意率达99.9%。 
简单梳理下中央花园二期业主“自拆自建”的筹备路程： 
中央花园二期业委会向上级政府提出了改造意愿，同年12月晋阳街道办发布《告知书》：只要业主签字率达到95%，有企业参与，将规划危房旧城改造。 业主签字率达到96.5%，且找到一家央企愿意参与，业委会将签字材料复印报送相关部门，正式提出申请；时任区委书记批示：同意纳入危旧房论证。 区公园城市局副局长表示：可自己报建，原地重建，政府不参与。“自拆自建”暂停。 成都出台城市更新指导文件（43号），提到可“拆旧建新”，业委会再次向武侯区相关部门和街道办反映诉求。 住建部明确成都市为全国第一批城市更新试点城市，业委会将此前征集到的96.5%业主签字材料复印三份，分别报送省、市、区相关部门。同年11月、12月，区委两次前往社区调研，提出“自拆自建”。 相关部门和街道相关负责人在中央花园二期现场座谈会上，确定了小区自拆自建分“四步走”。 ▲上下滑动查看更多 而根据2022年座谈会最终确定下来的方案，央花园二期都要推倒重建，配套部分由政府支持，土建部分则由业主出钱。 但有一个大的前提是：业主意愿需达到100%，政府方可进行后续研究，启动“自拆自建”。 
去年3月，由业委会牵头成立了小区“拆旧建新”筹备组，征集业主意见签字。 据悉，截至2023年5月21日，中央花园二期3295位业主，已有99.9%的业主签字同意（仅3户没同意）“自拆自建”方案。甚至已经联系到一家世界500强的央企已表示有意愿参与。 据业委会测算，预估业主要出4000元/㎡（实际造价需正式规划后测算），为了尽可能减少业主的经济负担，业委会也磨合研究了多种方案。 
甚至还有一个更新2.0版本，业主和政府均不出钱，由社会资本垫资重建，也是目前大家更为接受的方案，具体情况如下： 政府端：不出钱不垫资，上调容积率至2.4，在原产权证面积上增加20%的面积指标，小区总建面由40万㎡增加至48万㎡。 业主端：不出钱，将多出的8万㎡面积让渡给开发商，达到1:1旧房换新房，据悉已有机构提出可按照1.5万/㎡的价格收购。 开发商端：垫资修房，多出的8万㎡由承建商自行销售，预估货值约20.8亿元。 
但无论是100%业主同意率，还是上调容积率，都不是轻易可完成的事情，如今，业主端、开发商端口的意愿已初步达成，按照筹建组的说法：若一切顺利，最多4-5年，他们就能住上新房。 道阻且长，但慢慢跑，总会成功的。我们也将持续关注中央花园二期“自拆自建”的进展。 
市中心老破小，也能迎来春天 目前，成都尚无已成功落地的“自拆自建”小区案例，但全国却有一些参考案例，如：南京市鼓楼区虎踞北路4号05幢楼。 该仅有24套房子、26户产权人，2014年被鉴定为C级危房，2020年1月8日项目规划公示，2022年5月交付，前后花费了近9年时间。 
而体量更大的中央花园二期，若能成功完成“原地翻建”，或将为成都乃至全国城市危房改造提供一些新的参考和借鉴，有着极大的示范意义。 至于危旧楼房改造问题，全国也有可参考性政策出台，且目前已有成功案例交付。 20年7月1日，北京市住建委、市规自委、市发改委、市财政局联合发布《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，表示：各区政府对简易住宅楼和没有加固价值的危险房屋，可通过解危排险、拆除重建等方式进行整治。 北京劲松一区114号楼等年龄超40年，共6层4个单元门，66户居民，被鉴定为D级危楼，是北京首个由政府、产权单位、居民、社会资本四房成本共同开展危旧楼房改造的项目。 
说回成都，目前成都正在持续实施老旧院落改造工作，根据计划，今年成都将计划改造老旧院落616个，加装电梯1500台，设计居民7万余户。
具体老旧小区改造计划，请戳☞不拆了！万亿资金推动，这些“老破小”的身价会涨吗？ 最后，对于旧改、危房重建等老旧小区问题，你是怎么看的呢？ 本文主笔︱白渡︱购房通 出品 
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免责申明：本文相关文字、图片均是对本项目所做的示意表现，仅供参考，部分文字与图片来源于网络，文字和图片之间无必然联系，仅供读者参考，本文如无意中侵犯了某方知识产权，告知即删。 项目具体装修交付标准以开发商实际公示为准。本文所呈现的直线距离数据均来源于腾讯地图。最终标准详见政府相关部门批准文件、图则，经政府批准的详细规则以销售现场公示为准。 - THE END -
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发表于 2023-7-18 17:18:46
