浅析珠江新城顶豪尚东柏悦府的1.8亿法拍（上）

珠城老耿 · 发表于 2021-6-3 10:00:00

最近广州法拍上了两套高价住宅物业，其中一套730平米的起拍价格是1.1亿，另外一套430平米起拍价格是6600W，而且这两套是打通的！而且这两套不交吉！而且这两套是公司物业！而且这两套在还有2周才开拍的时候有人交了真金白银的3500W的保证金准备拍！

（1.1亿起拍的730户型）

这个标的的名字就是尚东柏悦府，在广州也是Tier one的顶级豪宅了。单价也是随随便便去到20W+/平米了。这个小区和这个豪宅产品的事我准备在下篇里面写，上篇我先写写关于这个事本身的感想。

（一）案子本身我就不说了，随着某些行业去杠杆和三道红线的一系列政策，最近接连发生的某海经营困难，某宁多元化困难，很多高杠杆企业的陆续出问题。（我不翻电脑靠记忆能写出几十个）这么多之前像神一样的企业，像神一样指点江山的企业家陆续出现经营困难，真的是让人唏嘘不已，一分钱难倒英雄汉。杠杆是危险的，某些高杠杆行业，高杠杆企业吃了这么多年实际负利率的红利，盈亏同源，它们现在也必然会陆续付出相应的代价。杠杆本身没有错，但是他能同时放大收益和亏损，玩火者自焚，杠杆用得好，几个timing踩对了可以一步登天，杠杆用的不好一个失误就完全清零。现在这个时代对中国的企业家要求真的高，既要路径依赖又不能路径依赖，既要多抗负利率又要合规经营，当然这些都是必须的，想的长才能走得远。思考题是：对于我们个人来讲，你是否已经准备好迎接可能的黑天鹅了呢？

（二）永远注意现金流！永远注意现金流！永远注意现金流！重要的事情说三遍，负债的基础一定是未来现金流折现。企业的盈利能力，个人的赚钱能力是一切一切的基础，切勿本末倒置。有了良好的现金流，有了良好的盈利能力你的容错性会大大提高，即使有负债有杠杆也会游刃有余，即使犯了错也会很快的爬起来。看了太多的悲剧，都是步子迈得太大扯到了蛋，如果本本分分的经营和赚钱，可能发展的也不会慢。大干快上，超额负债+杠杆超过了自己的赚钱能力和驾驭能力一定会出问题。赚钱才是硬道理，有了良好的事业，其他的都好办。

（三）2020年到2021年的疫情改变了太多行业，太多之前裸泳的因为退潮被拍到沙滩上，太多的行业陷入了低潮和全面出清。大家都不好受，但是每个人必须要接受这些变化。很多行业的底层逻辑可能会永久性改变，要不要还做这行，怎么做这行是每个人必须要想的生死存亡的问题。要么狠要么滚。

（四）每一个司法拍卖背后都是一个悲伤的故事，不想说太多，但是最近真的是见了太多类似的情况，我觉得还是有机会拿出来给各位尤其是我亲爱的顶级VIP们说一说。老钱，老商业逻辑，老赛道，这些行业水太深，听叔一句劝，你驾驭不了。

最后老耿之前写过一篇'吸星大法与北冥神功'的文章大家与可以结合着一起看看。个人觉得这些逻辑您听进去了比猎奇楼盘产品重要。

老耿不是媒体V天天鼓吹涨价或者打打一手广告。

我们是真刀真枪做事的。

已经为N位广州高净值85后企业主配置资产规模超过10位数。

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