十年未开出新盘，上来就触发积分！没有倒挂的这里，真是“香饽饽”？

今天我们来聊一聊，被划入上海2035主城片区的南闵行颛桥镇，这是一个奇葩的板块！

近十年未开发出新盘，颛桥竟然无倒挂！

颛桥当前在售的二手商品房小区，大多在2003-2009年建成，距今房龄在十年以上。

先来看看关注度高、人气排名前几的小区：

TOP1：爱庐世纪新苑，2006-2008年建成，挂牌5-5.5万元/m²；

TOP2：金都花好悦园，1994-2004年建成，挂牌5.9-6.5万元/m²；

TOP3：好世凤凰城，2003-2004年建成，挂牌7-7.7万元/m²；

TOP4：君莲新城广润苑，2010-2011年建成，挂牌5.3-5.6万元/m²；

TOP5：银春小区，2004年建成，挂牌4万元/m²；

这些成交量大的小区都是一些老房子，尚无房龄在5年之内的次新房，而且挂牌价几乎快赶上了新房的售价。

目前颛桥市场以二手房成交为主，鲜有新盘上市，而且一旦有新房开发出来，价格都不会低于二手房。

比如当下在售的两个新盘，紫薇花园6.8万元/m²，四季半岛6.4万元/m²

这是颛桥仅有的两个高层住宅新房项目，与周边二手房相比均无倒挂！

新房在领跑，二手房价格跟不上，这是颛桥板块的基本市场格局！

颛桥近15号线地铁站的小区多为动迁房，房龄在15年以上，刚需建议关注：

曙建路站的祥生瑞和苑（5.5万元/m²）、中春三水苑（5.4万元/m²）；

双柏路站的爱庐世纪新苑（5.3万元/m²）、君莲新城中城苑（5万元/m²）、君莲新城广润苑（5.3万元/m²）。

5号线周边商品房小区多一些，但房龄也在15年以上，推荐关注：

银都路站的动迁房君临颐和花园（5.3万元/m²）；

颛桥站的金铭·文博水景（6.3万元/m²）、众众德尚世嘉（5.6万元/m²）、招商雍华府（6.6万元/m²）。

没有了性价比，两个新盘怎么看？

宝华紫薇花园、华发四季半岛可谓是颛桥“双子星”，是板块内在售为数不多的高层项目。

颛桥紫薇花园

相较华发四季半岛，紫薇花园离地铁站（颛桥站）更近，体量也更大（东区+西区两个地块规划超2800套住宅），是四季半岛的2倍。

论地段和装修品质，紫薇花园更胜一筹，未来还会有品牌的溢价，因此6.8万元/m²的单价比四季半岛贵出4000元/m²。四季半岛是简装，有18-20万的加装包可选。

在户型面积方面，紫薇花园有87-123m²可选，而四季半岛后期只有一个102m²的面积段，比较单一。

华发四季半岛

虽然四季半岛的体量比紫薇花园小很多，但二次推盘量大（400多套），对于预算比较有限或者积分不太高的购房者来说，四季半岛更容易上车、门槛更低。

四季半岛上个月首开的274套房源吸引了500多组认筹，不幸触发积分（62.28）限售，而随着这次加推量的提升预计热度会有所下降。

以周边二手房5.5万元/m²的均价行情来看，紫薇花园的定价要高出1.3万元/m²，四季半岛要高出9000元/m²，这两个新盘确实没有什么性价比可言！

除首开由于推盘量少可以制造出一波热度外，它们后续要求的积分应该都不会太高，刚改人群尤其可以关注紫薇花园的品质。

如果真的要论起居住品质，紫薇花园还不是颛桥最高端的项目，上海星河湾才是！

上海星河湾

这是一个集酒店、住宅、学校、商业于一体的大型居住项目，当前在售的是260m²起的大平层（后期户型会越开越大），非常适合当地改善人群，均价8万元/m²，前期高层已售罄也不会再有，因此颛桥适合刚需上车的目前只有紫薇花园、四季半岛两新盘可选。

颛桥真是“香饽饽”？

颛桥板块大多是闵行本地需求，外加徐汇市区外溢，没有了倒挂，就很难吸引外部的投资客过来“打新”。

去过颛桥的人可能印象就是“荒、远、偏”，老房子、厂房也多，城市界面旧，缺乏大型的CBD、商业规划。

但就是这样的一个地方，新房已在向7万元/m²看齐！这是为何？

整个闵行区都处在上海市区的半包围形态下，几乎每一块辖区都离市中心是等距离的，因此发展比较均衡，颛桥镇的开发也早已到了比较成熟的阶段。

因此每有土地拆迁出，溢价率都不会低，其中华发四季半岛拿地价在4.06万元/m²，溢价率高达46.41%！紫薇花园因是颛桥老街旧改项目，拿地成本高、售价也更高。 

新房比二手房还贵，而且动辄就贵1万元/m²，颛桥也就成了奇葩了，这在其它板块中还真不多见。比如：

同样是外环外，对标17号线虹桥主城徐泾，新房限价仅6万元/m²，二手房今年飙到了9万+/m²；

对标9号线松江泗泾，新房4.6万元/m²，与闵行颛桥价差2.2万元/m²；

对标1号线宝山杨行，新房同样4.6万元/m²，与颛桥倒挂2万元/m² ！

这样顺时针比较了半圈，颛桥确实没有性价比，投资也没有潜力。不管是通勤便利性（5号线发车间隔大且需换乘），还是房价优势，均不比松江的泗泾（市区直达）、青浦的徐泾（虹桥枢纽）、宝山的杨行（市区直达）！

环顾一下四周，其实颛桥所处的位置有点尴尬，甚至在闵行算不上什么“好地段”：

北面是莘庄、春申，发展势头比较强劲；南面是老闵行，传统的中心板块；东侧是吴泾，不仅有大学园区、还有紫竹国家高新区；而西侧马桥，有旗忠别墅区。

颛桥不管是板块价值还是居住品质，相比都要逊色不少。

夹在这些板块之中，竞争性太强，颛桥未能很好地承接这些利好的辐射。

如果不是因为发展提前饱和、拆迁成本大、土地溢价率高，也许颛桥的新房价格应该定在5万元/m²更合理，这样能够与二手房形成5000元/m²的倒挂，才不至于出现上海主城片区“一只蛤蟆脚，贵过蛤蟆头”的“头轻脚重”现象。

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