重启后的上海楼市，显得颇有点“诡异”。

同一个市场，很多朋友的感受却往往截然不同。

1）既有人觉得，市场也太热了吧！

同样是中企云萃江湾，

上批认购率260%左右，系数分才63.9分（0.15分/月），

而如今，认购率却达到惊人的430%，同样的系数却预计74分左右，足足高了10分左右

没有在上一批参与认购，真叫悔不当初。

2）也有人觉得，重启后降温不少！

比如一期时触发积分的悦澜天地，

本次认购认购率也就100%左右，

即便入围比没有从1.3上调至1.8，也不会触发积分了

甚至像金鼎首府这样的高积分红盘，

不仅在正式选房前，就有300多组主动放弃，

500多套房源，更是直到第3天选房才售罄。

那么，究竟哪一个更接近真相？

如今的市场是冷是热？

好在截至今日，上海已有25个新盘进入认购，一批次新盘认购也结束一半，有了充足的观察样本

我们就用数据说话，

看看重启后的上海楼市究竟成色如何？

对上海新盘感兴趣的朋友

欢迎扫码添加群主小姐姐申请入群

 

为了客观评判市场热度，我找了一把“标尺”

我统计了去年各批新房中，触发积分新盘的占比，以及对应的平均积分（为了统一标准进行比较，积分均转化为0.1分/月系数下的裸分）

除了大家对于积分制还不熟悉的前2个批次，

即便后来上调过入围比，去年每批新房中，

都会有约50%项目触发积分，平均积分约在60分上下（0.1分/月系数下）

有了这把“标尺”，

就会更清晰发现当前楼市的一些现象

现象1：触发积分项目占比减少

根据统计，重启后才开始认购的25个新盘

就算算上2天160%认购率的中企海睿滨江，

触发积分制的新盘也不过8个，

占比约32%，远远低于过去任何一个批次

或许有人觉得，还有很多热门新盘尚未认购，

这样的结论并不客观

那么，我将剩余未认购项目进行排摸

算上触发积分概率较大15个新盘（表格中黄色部分），

相当于楼市重启后1批次下半场+2批次

合计51个新盘中，约有23个触发积分概率较大，

占比约45%，勉强达到去年较低一档的水准

而且值得注意的是，

其中有6个项目，很大程度上是沾了套数少的光（表格中红色字体部分），

如果不算这几个，触发积分新盘占比仅约33%

现象2：触发积分新盘，雷声大雨点小

虽然中企云萃、仁恒海上源、招商虹玺等市区改善新盘，

认购率都在300%甚至400%以上，

远远超过去年250%-300%的水平，惊掉很多人下巴。

但实际上，除了中企云萃江湾积分超出很多人预期，

积分提高了大约10分左右，换算为裸分约68分左右；

其它项目的积分，都很“正常”，甚至部分还低于预期。

要知道，2022整个1-5月份，

算得上市区改善的供应，几乎只有嘉盈峰、瑞10、外滩玺区区3个新盘。

积压了这么久的改善需求，

本应该如雷霆万钧，爆发出惊人的力量

可实际结果，却就像是潦草地下了点“毛毛雨”

总的来说，上海楼市复工接近1个月

交出了一份，相对稳健，但有略有凉意的答卷

似乎，上海楼市的“社保巨子”们，

都不知躲到哪里去了。

对上海新盘感兴趣的朋友

欢迎扫码添加群主小姐姐申请入群

 

那么问题来了，究竟发生了什么？

我大致想到了几个因素

1、二手市场的影响，开始作用到新房

上海二手房几乎停摆2个多月，让不少购房者，来不及卖房置换

相信遇到类似情况的购房者，并不在少数，

要让他们重新活跃在市场上，还需要等待一段时间

2、相同的倒挂水平，吸引力有所下降

而这种置换的高积分客户，被动延缓入场，可能还是影响相对小的。

毕竟积分还比较稳定，部分认购率还有所提升。

但对于刚需型购房者，问题可能就不那么简单了。

或是由于收入、风险偏好等的改变。

同样吸引力的产品，重启后就是要冷一些。

我们注意到，特别是600w以下总价新盘，

去年倒挂率85折左右，基本就能触发积分，

而重启后几乎需要82折左右，才会触发积分制。

一个比较强烈的感受是：

这一次楼市的重启，大概率不会和2020一样轻松了。

上海新房市场整体稳定，略微降温的情况，

大概率还会继续一段时间。

后续市场发展，还有待持续观察。

换个角度来说，对于积分不高，但有充分支付能力的购房者来说，

当下可能真是个不错的入手时机。

对上海新盘感兴趣的朋友

欢迎扫码添加群主小姐姐申请入群

 

2022上海40-50新房积分群

2022上海50-60新房积分群

2022上海60-80新房积分群

2022上海80以上新房积分群

如果上述2022新房积分群已满，

请扫描下方小姐姐二维码，让她拉你进群