最近，关于第四批次新房的信息越来越多，眼看着四批次的新房马上就要入市，对于浦东的关注度似乎又高了起来。但是接下来，问题来了，对于打算买房、特别是买浦东新房的人来说，竞争可能更大了。
用简单的供需失衡已经不能代表广大浦东买房人的感受了，现在又来了一波新的需求，供应要是再上不来，那可真是更难了。
但好在，根据我们的预测，在下半年，浦东不仅量上来了，而且各个总价段、各种积分、各个板块均有新房可选：其实在此之前，在有人咨询的时候，我们就给大家盘点过浦东下半年的供应，包括部分项目的预期价格，还有积分情况，而且也在地图上标注了每个项目的具体位置：但看完了整个地图后，相信大家也有和我们一样的感受。浦东的刚需真的太不友好了，中低积分的项目要不就是位置远，要么就是总价高，而刚需追求的，则要不就是性价比高，要不就是位置配套相对比较好，最好是两者兼得。而外高桥的金雅苑和尼德兰星屿毫无疑问就成了此次的关注热点：另一个是高桥新城整个尼德兰大盘中优势十足的环河新盘。虽然不能说高下立判，但其实相对来说各自的个性非常明显。首先，我们还是看板块，虽然离得近，但是功能和大环境还是有较大差异的。从整个板块来说，自贸区的历史其实并不短。2013年上海就成立了中国（上海）自由贸易试验区，像外高桥保税区、外高桥保税物流园区等七大区域，便是最原始的自贸区版图。自此之后，浦东的发展逐渐从陆家嘴时代、张江时代向外蔓延，进入到了外高桥自贸区和金桥地区快速发展的阶段。自贸区挂牌成立后，也很快就聚集了全球金融、贸易、物流等产业。在这样的大背景下，大批中外名企源源不断入驻自贸区，包括上百家世界500强企业，吸纳就业人口二十多万，还有外籍人士。并且外高桥板块还靠近金桥自贸区。源源不断的人口涌入，带来旺盛的购房需求，但板块内的新房供应一直都不太跟得上，这也成为了外高桥的短板和瓶颈。但其实根据近几年的发展来看，外高桥板块，以6号线地铁为界，东西两侧分别是宜居型社区和工业园区看似分离实则并存的板块，宜居性其实也有。
周边商业配套
- 6/10号线双轨交并行，可直达浦东、浦西核心区，交通非常便捷；
而且，最重要的是，在浦东外环外新盘都已经普遍站上7万+的价格下，金雅苑的价格可能更有优势，积分也符合刚需。
周边环境 
- 尼德兰系列是个超级大盘，开发周期长，周边居住氛围已成熟
而且和金雅苑相似，尼德兰星屿同样具备价格优势，积分也相对友好。当然！这只是一些比较外部的优势，只能大致看个大概，也看不出具体的产品适应度，接下来我们来说大家最为关心的价格、积分，配套。 金雅苑属于双轨交新盘，步行距离约600米左右，其实也就是说这个项目其实未来是完全可以仅依靠轨交出行的。而且就这两条地铁线路来说，6号线从外高桥出发，穿过了浦东的整个腹地，森兰、金桥、陆家嘴的北滨江、世纪大道、浦东的三林、前滩，除了是很多人工作的通勤终点外，也都是换乘率和通达性非常高的区域。而10号线穿越的则是浦西的腹地，新江湾城、五角场、南京西路、新天地、长宁区、最后到达虹桥。
这两条地铁的组合，让外高桥原本略显闭塞的公共交通通达性提升了不少。
而尼德兰星屿作为集中开发的高桥新城的一个部分，其实轨交交通反倒是一个弱项：一方面，项目这一期本身与地铁航津路站之间就有一定距离，直线约有1.5公里，需要借助交通工具出行；另一方面，轨交6号线是一条浦东内的地铁线路，虽然经过市中心，但是能直达的区域毕竟有限，还是有局限性。自驾上，两项目都近外环高速、杨高北路、港城路，便捷性也可想而知。其实就整个外高桥来说，综合性的商业体非常少，而且体量也很小，张扬北路的小马宝莉商场也更接近商业。目前整个外高桥的购物依旧需要依靠北侧的森兰、金桥，便捷度就降低了不少。虽然处于同一个板块，但是两盘的城市界面相差非常大。
首先，金雅苑周边的居住区非常成熟，住宅分布也非常密集，烟火气是十足的，但同时由于这些小区大多都是在2000左右的早期商品房，还有部分老公房，房龄是个减分项。
但尼德兰星屿所在的高桥新城，是近些年统一规划新建，这批房子不管从设设计风格还是房龄来看，体验感都还不错，而且本期地块三面环水，自然景观非常加分。但尼德兰星屿其实也有减分项，本期的位置其实已经是高桥新城的南侧边缘位置，项目的西侧和南侧都是工业区，视觉效果并不算好。其四，从教育环境上来看，也算各有优势，但新房都不承诺对口。金雅苑附近有上有高桥小学、高桥中学；尼德兰星屿周边有高南幼儿园、高南小学、航津幼儿园、上海师范大学附属高桥实验中学等。「金雅苑」预计会推出建面约95-148㎡的3-4房，而「尼德兰星屿」推出的可能会是仅有94套的建面约130-148㎡的带电梯、一梯两户的洋房。从产品和建筑面积来看，金雅苑更加适合浦东刚需购买，而尼德兰就更偏改善。由于两个项目地块均没有指导价，临近周边近期也没有别的新房入市，我们先来看一下整个外高桥近几年的二手房价格。从成交均价来看，除2018年到2019年有较大幅度的下跌之外，随后几年外高桥板块的二手房价格一直处于上升态势，2021年的均价为4.38万/㎡，已经非常接近2018年的峰值。
虽然在外环线内，这个均价看上去是比较低，或者可以称之为洼地，实际上与其板块内的成交结构有很大关系，从成交结构来看，虽然次新房占比在不断增加，但目前老公房+早期商品房的占比依旧很高，拉低了整体的均价。金雅苑周边近十几年几乎没有新房供应，附近小区的房龄普遍偏大，20年以上的老公房占比非常高，目前某中介门店的挂牌均价约在5万—5.5万/㎡之间。尼德兰星屿周边的高层房源阳明花园三期去年入市，均价为5.3万/㎡，虽然阳明花园距离地铁更近，但是毕竟是老盘，品质与尼德兰还是有些差距，而且尼德兰还是低密的洋房小区，价格上应该要高一些。
如果再加上产品因素，金雅苑预计会推出约95㎡起步的中等面积，总价预计600万起步，而尼德兰星屿最小面积是130㎡，而且是单价更高一点的洋房，总价预计在800万起步。
如果在这两盘之间做选择，大致的筛选条件应该是这样的：喜欢成熟生活区，需要周围有大量日常生活配套的，选金雅苑，而喜欢安静一点的环境，注重小区本身居住品质的，选尼德兰星屿；预算600万左右，需求偏刚需，而且比较依靠地铁通勤，选金雅苑，而预算可以达到130万，改善需求，且依靠自驾出行，喜欢新式社区的，选尼德兰星屿；
从积分来看，两个项目需要的积分都比较友好，中低积分都可尝试。
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发表于 2022-8-12 09:00:00
