良渚万人摇四兄弟，发行价止跌？| 房叔说No.704

共 4 盘预售公示、登记，列表见文末↓

▲良渚新城实景 摄影｜渔舟

从2018年新房摇号政策开始，万人摇曾经是认证红盘的最大标签！

说起“万人摇”红盘，印象最深的一是人数之最的“6万人摇”西溪公馆，再者就是4次万人摇次数最多的幸福里；

这两个盘背后的板块——未科、勾庄，代表了当时性价比、倒挂和板块预期三者的天花板。

又以七次“万人摇”（澜天、未来城三期、未来城二期各1次，和光尘樾4次）的战绩登顶杭州万人要板块频次之冠，这就是良渚。

与其他万人摇一致，一边是倒挂巨大充满套利空间的诱惑，一边好像毫无技术门槛一夜暴富的神话；就像我们过往见识过的国人囤盐、囤药、囤米，一旦形成某种无门槛的大众共识，必然会引起哄抢。

而逆转共识必须是更大的共识，目前面临的共识就是经济、产业下行引起的收入锐减、消费能力、购买信心，及房产相关整个链条的信念动摇。

因此，在如今悲观情绪充斥的市场，当初的很多红盘，都有了翻天覆地的认识转变，如果用一句话形容，就是：当初捧得有多高，如今摔的就有多痛！

那么，当年摇中杭州26次万人摇的天选之子现在现状都是弃之如敝履，或还能逆势躺赢？现在是否是入手或者抛盘的最佳机会？

还是那句话，我们只让事实说话，话不多说，现场走起……

▲澜天实景 摄影｜渔舟

当年，杭州首个“万人摇”融信澜天刚交付，就有低楼层89㎡，总价240万，折合单价不到2.7万，挂牌6天便网签。相比预售时的均价，差不多倒挂1万，房东成功获利约80万成功出货。

那时，质疑声、抱怨声层出不迭：这房东是不是搞事情；良渚行情多好啊，好不容易天选摇中的，怎么也得翻倍离场，赚这么点就跑，也忒快了。

确实，据中介小哥介绍，除了2019年年底集中出货出现了短暂的踩踏。

2020-2021年市场最火热的时间段，澜天大4万+成功出货也不在少数，而截至目前，整盘有300多套易主，近30%的换手率，意味着当初冲着高收益而来的万人摇，潮水褪去，站在高岗的数量也确实不在少数。

▲澜天89、108㎡户型参考图

从笔者看的这几套主力户型上来看，澜天户型确实可圈可点，例如：89㎡三房两卫；到108㎡可以做到四房两卫，其中书房虽小，但基本功能俱全；

▲澜天110、124㎡户型参考图

再到110、124㎡类四叶草户型，且加主卧在内两次卧，共三个卧室都还不小，在大量的设备平台变套内面积的改造下，纯高层能有这样的户型表现确实可以点个大大的赞。

▲澜天实景 摄影｜渔舟

澜天以蓝灰色为主色调，现代手法建筑风格，运用大比例开窗与简洁的银白色线条语言，既增加沉稳的气质还充分加大采光面，同时为户型做了充分的前置设计；

山墙面还点缀了利落的香槟色金属构件，没有对比就没有伤害，澜天外立面与未来城三期仿石材偏黄色真石漆常规外立面对比下，还是令人眼前一亮。

▲澜天实景 摄影｜渔舟

再加上虽然高低配排屋部分挤占了部分景观面，但比如集中围合式布局的热带风中央景观，室外泳池、架空层、同价位品质还可以的公区、入户门厅等等确实加了很多附加分，成为良渚同时代产品的佼佼者。

▲澜天架空层实景 摄影｜渔舟

例如：即便笔者当天39°高温，依然看到设置在架空层的邻里中心中男女老少，人声鼎沸、挺热闹的；

既从侧面证实了澜天灰空间的利用率和欢迎程度还不错，也证实了设计更用心的澜天之所以在未来城三兄弟庞大的可选余地中，不管是价格还是成交量都能脱颖而出的真正原因。

户型和价格共同构成的性价比高，也是澜天当年万人摇的基础因素。目前挂牌价基本在3-3.1万/㎡左右；

如果按3万左右的单价，砍个中刀10-20万就基本回到与2019年底交付首批短平快出货的价格。

毛坯交付，如果没有双税，加上装修成本和现房优势与新房的价格也仅在伯仲之间，这样对比，无疑新房优势更大一些。

、▲未来城二期实景 摄影｜渔舟

笔者随后，看了未来城二期的三套房原，89、118㎡三房两卫；以及小高层87㎡三房两卫户型。

▲未来城二期89㎡、87㎡、118㎡户型参考图

最明显感觉在户型上未来城二期比较常规，虽然看到的是个例户型，但看过的四套房子三个户型（一套小高），除了118㎡，其余两个户型全部是两开间设计而且阳台都比较小，好处是主力户型都是亲民的刚需定位。

▲未来城二期实景 摄影｜渔舟

未来城二期内部虽树木荫氲，道路规整，甚至还有特意种植的大片野菊、蔬菜认知园……

但无疑还是比较初级的园林景观规划，热烈有余，主题和参与性略显不足，再加上高层+合院的高低配，绿化园林很难出彩。

看了下透明售房网未来城二期最近成交价普遍在3-3.2万/㎡之间。

▲未来城三期实景 摄影｜渔舟

未来城三期看了三房两卫的107㎡户型，以及4房的125㎡户型，前者户型常规设计挂牌价365万略高；后者户型不错，单价在3万/㎡出头，但楼层略低。

▲未来城三期107、125㎡户型参考图

据中介小哥介绍未来城三期最近成交价普遍在2.7-3.2万/㎡之间，底楼甚至有2.4万/㎡案例。

其后，小哥还发我一套未来城三期89㎡房源，仅269万带车位，刨除车位大致3万出头。

▲和光尘樾社区中心实景 摄影｜渔舟

2022年10月，良渚万人摇最后一个交付的——和光尘樾，在楼盘理念上有更多优势。

▲和光尘樾实景 摄影｜渔舟

无论是次新房的新鲜度，纯小高层的舒适度，还是园林绿化的整体性、户型的得房率都算是比较好的，尤其是地铁上盖、和自有小型商业、公寓的优势。

大致有90、107、113、117、133㎡户型。

▲和光尘樾113、117、133㎡户型参考图

笔者看了107㎡动静分离四房，113㎡三开间朝南四叶草，和117㎡两房朝南四房，，133㎡四开间三房朝南，且都有大阳台，无疑户型加分也挺高。

户型好，限价高、地铁近，房子新，因此和光尘樾最近的挂牌价普遍在3.3-3.5万/㎡，最近成交的也在2.7-2.9万+/㎡。

中介小哥后来发我房东急售，113㎡，总价329万 ，不用还价就2.9万了。

▲良渚配套参考图

除了四个楼盘自身的优势外，另一个值得一提的是：经过这几年发展，良渚核心区的配套已经很成熟，周边生活氛围异常浓厚；

已开通的地铁2号线分别设有杜甫村、良渚两站；

▲上：永旺梦乐城/下良渚洲际酒店实景  摄影｜渔舟

而总建筑面积约17.6万方永旺梦乐城综合体，不但年轻人吃玩购一网打尽，而且还提供了充足的停车位和地铁直达，非常适合遛娃、逛吃；

高标准的接待场所五星级的洲际酒店和标志性的摩天轮也都到位。

▲未来之光实景  摄影｜渔舟

还有堪称良渚天目里之称的万科未来之光，高颜值的建筑外立面，不仅有涉及办公、公寓、以及内生型情景商业街、有光剧院、大屋顶文化等娱乐空间，还有Pagoda酒店等配套业态；

而且有接轨国外高逼格的广场公园等公共社交空间，约150米的光之塔摩天大楼塑造出的良渚新地标。

按三甲医院标准新建的浙江大学医学院附属第一医院(良渚分院)，8个病区、16个专科、305张床，到今年年底将完成400张床位的开设。

▲良渚一小玉鸟校区实景  摄影｜渔舟

和光尘樾北面还有硬件不错的良渚第一小学玉鸟校区。

相对来说，未来城一、二期，融信澜天与未来之光、永旺梦乐城都在步行距离内；未来城三期离浙医一院(良渚分院)较近外，商业配套都基本超过步行极限；

和光尘樾虽然除了北面一路之隔是良渚一小外，离上述配套有点距离，但地铁上盖优势让这些配套也能轻易共享。

▲上:中国美院良渚校区实景图/下：良渚客厅规划效果图

况且和光尘樾南面古墩路一路之隔是中国美院良渚校区，东边还有总建筑面积约40万㎡的良渚第一大商业用地——良渚客厅等待落地，还是值得期待的。

▲良渚实景图  摄影｜渔舟

2020-2021这波持续近两年的房价大牛市影响下，二手房狂奔形成大量价格泡沫的同时，掩盖了产品本身与价格之间的匹配度；

毫无疑问偏高的价格和偏低的产品定位之间在楼市高位的时间段很难让人接受；

简而言之，你房价涨到4、5万，产品停留在2万，甚至1万级，德不配位的感觉就更明显了，但是当目前二手房全面落到新房限价之下，性价比就开始凸显了。

市场也挺买账，最近30天内和光尘樾、未来城二期、未来城三期分别成交4套，挂价稍贵的澜天也有2套成交，四盘就有14套成交。

另一个热度指标—带看量上，四盘也分别有2282、1052、739、1126次，需求还是不小的。从近期的成交和带看情况来看，板块已经明显有筑底迹象。

▲澜天实景图  摄影｜渔舟

相较2017年就首开毛坯均价1.9万元/㎡的融信澜天，2018年均价2.2-2.3万元/㎡未来城二、三期，甚至于2020年均价2.5万/㎡的和光尘樾对比，目前的新房价差都比较高；

至少在目前阶段，这四个楼盘除了个别顶底楼和偶发案例能跌破发行价，大规模跌破发行价的可能性并不大！

但是这四盘跌破3万的新房限价已经很普遍了！

反过来看，因为价格逐渐接近发行价，让良渚这个配套逐渐成熟的宜居板块性价比显得非常高。

两百六七十万不到的二手房源已经大量出现，无疑给年轻人一个容易上车的宜居板块可以选。

至于选新房还是二手房，低预算和着急的可以淘淘二手，稍微偏改善的建议新房，因为，板块在售新房云熙的产品优势明显：不管是建筑、景观园林设计理念，还是精装交付、户型都有大幅度的创新和升级。

这些都是二手房所欠缺，且无法弥补的！

 -END-

 

| 今日登记楼盘 |