高端酒店的资产管理与风险管理如何创新？2023酒店资产管理四期课程即将开班！

因为这些风险的存在使得酒店资产证券化过程中存在巨大的风险敞口，从而使得酒店资产证券化所指向的资产产生的现金流产生较高的不确定性，扣除市场因素之外，因为风险管理缺失，使得资产产生的现金流被风险损失所吞噬，在减低资产收益的同时还将使得资产面临诉讼风险，这些风险因素在打击资产估值的同时也阻碍金融资本流入酒店业，这在加速酒店资产价格回调的同时，塑造可中国酒店资产劣质化的市场口碑。

中国酒店业的高端酒店市场领域，大多数酒店都是品牌酒店。从酒店业主及投资人角度看：品牌酒店资产的资产管理不同于一般意义上的酒店资产管理，因为酒店资产业绩的实现有赖于酒店管理公司的努力，也就是酒店业主和酒店管理公司之间的博弈本质上使得品牌酒店的资产管理包括配置工作是一项非常专业的工作，这种专业体现在不仅仅要理解酒店的经营管理事务，还要了解酒店管理公司的商业模式，就其核心来说，就是酒店业主（投资人）和酒店管理公司的合作关系的实质，这个实质不仅仅是一种约定，事实上应该成为一种合作模式定义下的沟通机制，也是酒店资产管理的中心任务：让酒店投资人和酒店管理公司双赢！ 基于此任务，酒店管理公司和酒店投资人之间的连接契约--酒店管理合同本身不仅仅是一般意义上的委托管理合同，还需要有更深的专业理解，透过多角度洞穿底层逻辑来贯彻资产管理策略的执行路径。

当下中国酒店业有一个非常现实的问题就是，在中国酒店业发展过程中，过往的酒店投资人和酒店管理公司之间的合作关系发生了很多的冲突，这些冲突因为大多数采用仲裁方式解决双边争议，使得市场对于这些争议的解决和裁决结果所知甚少，所以大多数酒店业内人士似乎忽略了这个品牌酒店连锁商业模式的结构性风险（所有权和经营权的分离），同时基于所有权项下的有关财务核算规则，使得酒店这个不动产投资具备双重属性，酒店不仅仅是一项不动产物业经营，还是一项具备资本增值效应的金融工具属性，也就是投资酒店在获得经营收益的同时，还会因为市场未来的的趋势衍生出物业价值的增值效应，这个增值效应通过会计规则乃至法律的认定之后，可以成为酒店投资人的一项资本收益。这个认知对于整个项目乃至行业健康发展具有关键意义，酒店投资乃至酒店管理的基本框架之下，需要全面的风险管理意识。否则品牌和物业会因为双边对于品牌酒店管理模式以及酒店管理合同文本的误读而受到巨大伤害！

1919年，康拉德希尔顿先生开创性的创建希尔顿酒店管理公司，通过将酒店的产权切分为所有权，管理权，收益权，处分权等四项基本权利之后，将所有权和管理权分离，部分的切割收益权和处分权，保证酒店管理公司的经营管理权可以持续的商业架构，在这个架构基础上，酒店品牌连锁经营成为一种具备充分法律保护的商业模式。籍此现代酒店业获得了金融资本的支持，成为一种特别的不动产投资，这种产业资本和金融资本的新型合作模式奠定了现代酒店业目前的基本商业模式，现代酒店业的生态格局也从此建立和发育为当下的全球化最领先的行业，围绕这个行业最大的挑战始终是全球化和本土化的冲突，这种冲突最直观的表现就是酒店管理合同文本的理解和认知。

要破解这个问题的起点，我们必须要回到：酒店投资人和酒店管理公司为什么是彼此需要的？这在事实上需要明确酒店投资人和酒店管理公司的商业价值创造要点为何？

为了更好的讨论酒店资产问题，我们首先将酒店定义为：特定地方或者区域内生活方式的集成服务平台（供应）， 鉴于生活方式的多样性，消费者住宿的多样性，以及区域经济周期的自然波动（经济波动和季节波动），酒店资产从形成之初就面对很大的市场风险，这种风险在一定程度上使得现代酒店业的发育是迟缓于其它工业行业的发育的，尽管住宿业很早就开创了自己的历史，但是从来没有像现代酒店业这样成为服务业的全球化霸主行业。

品牌酒店尤其是高星级品牌酒店的投资巨大，同时优质服务首先来源于对顾客服务的响应速度和执行质量，这使得酒店作为服务业需要受过专业训练的劳动力才可以使得整个酒店成为一个整体，这决定了酒店资产本身是一个资本密集和劳动密集的资产，同时对于顾客了解以及市场服务的供给和传递本身再一次强化的其运营挑战。这样对投资人来说，投资高星级酒店可能意味着专业性能力的缺乏，以及市场认知的缺乏，更谈不上对于顾客消费预期的管理能力。

而对于酒店管理公司来说：酒店投资的巨大成本使得酒店的扩张或者说复制本身就是一件充满挑战的事，其潜在的问题就是来自酒店业自身的资本不足以支持酒店资产的快速扩张，反过来这使得酒店业一直处在一种供给短缺的状态，这种短缺表现在产能的有限性，以及供给的较长周期，还有就是营运成本的高额维护费用，这三个要素从性质上决定了，在酒店市场内部而言：酒店供给本身相对的一直短缺，就像女孩子总缺乏一套自己理想中的衣服一样，在区域酒店市场，总会缺乏一间市场认为理想的酒店！

某种意义上：酒店消费市场在广义上是需求驱动市场，但是在特定的目的地区域内，则是供给水平决定市场的平均消费水平，亦即相对的供给决定市场，这种情况在高端市场上尤其明显。甚至会出现一间酒店的房价可能是市场平均水平的4-5倍的情况，这种酒店资产收益率的漂移现象（亦即区域市场内所有酒店资产的ROA水平并不总是满足统计的钟型曲线分布，会出现部分资产的收益率漂移出现非钟型曲线）数据生动的说明在特定区域市场的酒店供给对于酒店市场的影响。某种意义上这种情况在高端奢华度假酒店细分市场更加常见。这就是投资酒店的区域风险特点，资产收益率存在很大概率的漂移现象，需要知道的是如果漂移方向位于资产收益率统计分布的左侧，那就是资产收益远低于市场平均水平的巨大市场风险。如图1所示（特定区域内酒店市场中酒店资产的统计分布：逆高斯现象）

上图完美解读了不同酒店资产在同一区域市场内资产收益（业绩表现）的巨大差异，区市场的整体ROA 水平是各个类型资产ROA 水平的加权平均结果，这个结果在统计上因为资产类型权重的不同会出现实际结果与统计中位数的偏离，这种偏离我们可以简单的称之为漂移， 右图是实证数据，这数据显示的中位数业绩水平本身就是偏向左，整体偏离（低于）市场业绩的中位数，但是像是四季酒店和安曼酒店，则创造了资产收益的巨大偏移，优于市场平均水平3-4倍，这在某种意义上就是品牌价值对于资产的溢价效应，这也是品牌增信创造价值的实证案例。而这种差异本身的就是酒店投资的风险特定：资产类型和品牌差异深刻的改变着酒店资产的业绩表现。

因此现代酒店业的商业模式中，酒店投资人和酒店管理公司的结合是一种帕累托优化的过程，这是支撑整个商业模式的经济价值来源（提高资产效率）。

第二个方面，酒店资产的效率其实是经由顾客选择的结果，熟悉酒店发展历史的话，早期酒店的舞厅，甚至卡拉OK厅，网球场等娱乐体育设施曾经是高档豪华酒店的标准配置，但是随着时间的流逝，这些设施逐渐淡出了酒店服务设施目录，其本质就是酒店的品牌进化对应的酒店设施标准发生了深远的变化，这种变化直接证明了酒店服务的设施配置不仅仅是品牌标准问题，实质是消费者选择问题。同时也说明酒店设施和酒店服务的组合本身正是一个有关生活方式系统服务的集成平台。

所以我们会发现现代酒店业指向的品牌连锁经营的商业模式的成功案例是如何创造价值的，这种价值是经由现实可以预期的经济效益，投影到未来的收益预期产生的一种资产增值效应，这也就是酒店业获得资本投资的另外一个利益驱动引擎：资本（产）增值收益。

如果我们这项商业合作理解为一项商业交易的话，那么我们就会发现这在经济学上属于一种良好的帕累托改进事件，以及投资人（业主）和酒店管理公司的合作在没有其它交易参与者利益受损的情况下实现了双赢，同时这个交易的溢出部分还有利的强化的社区的服务水平和供给状况。

尤其值得一提的是，酒店管理方提供的酒店品牌作为一项商业信用在消费者市场上的口碑及反馈可以成为消费者复购以及新消费者选择的重要的权重因素，这使得品牌酒店在获客成本上优于一般的非品牌酒店，由此延伸，酒店投资人籍由和酒店管理公司的合作有效降低了市场风险（这个降低的过程还包括酒店管理公司的中央预订系统带来的渠道优势，以及经营成本优势，酒店物业开发上的技术及经验乃至成本优势），这个延伸过程及其结果使得酒店资产因为酒店品牌的信用背书具备更加确定的业绩预期和品质预期，因为作为一项酒店管理品牌其核心就是酒店的品质标准和服务标准，其实质就是关于消费者和潜在消费者生活方式的理解基础上，经由市场检验后形成的专业知识和判断力的系统知识，这些系统的专业知识构成了酒店品牌的信用基础。所以本质上酒店品牌是一种专业知识构成的知识产权组合，酒店投资人投资的本质是购买酒店管理公司的专业IP 及其衍生的信用，酒店管理费在本质上是一组知识产权的授权费用和资产增信费用的叠加。

基于这个视角，我们会发现，酒店管理合同不仅仅是简单的资产委托经营管理关系，还附加一个知识产权授权合同，尽管在实践中这两个合同经常被分开签署，但是相关条款的交叉引用已经成为一种实践常识。事实上酒店品牌特许合同已经用事实证明了这一点，所以酒店管理合同的性质的不同理解将对于酒店管理合同的履行架构及风险特点呈现出完全不同的理解和认知，出于诚实信用的履约原则，多一种视角理解酒店管理合同的性质特征，对于衡量潜在的风险类型及特点是极为必要的，也是相对全面的，这也是有利于双边合作的基础。需要说明的是：本文不准备讨论品牌酒店管理合同的法律关系及性质，但是理解酒店管理双方的基本认知立场无疑是确定商业合作风险的基本要件。

我们假设酒店管理合同的法律关系不仅仅有委托授权关系，还有一个合伙经营的潜在法律关系。也就是说酒店管理公司和酒店投资人业主的合作，也可以解读为：酒店投资人提供物业，酒店管理公司提供品牌的合伙经营模式，酒店管理公司投入的酒店品牌信用在给业主的酒店物业来带增值效应的同时，其实并不能从酒店资产增值的非现金损益部分获得任何的直接利益，而是将相关利益，以品牌授权费或者品牌营销费用的方式变为一种现金收入。为此酒店管理公司在酒店管理合同中需要构建一组切实可行并且得到法律保护的风险管理路径来对抗，酒店管理合同事实上被认定为委托管理合同的司法现实（亦即业主拥有自由的委托解约权）。

尽管很多聪明的业主会在酒店管理合同中明确，酒店管理合同不属于任何形式或者性质的合伙经营关系，但是依然无法回避一个基本的常识问题，酒店品牌的价值对于酒店资产的价值不能被否认，因为就实践来说，如果将酒店管理合同的理解从酒店管理公司的视野展开，可能可以更加清晰的解读酒店管理公司的履约逻辑：将品牌在特定市场内投放到不同项目（业主）整个品牌对应的知识产权收益是不同的（存在决策的机会成本优化问题），在受到区域经营限制的基础上，如何达成品牌投放的最优价值选项始终是酒店管理公司的品牌价值变现的关键命题。如果叠加酒店投资人业主的不受限制的解约权挑战，这个命题将不仅仅是一个商务博弈问题，本质上是一种风险管理问题。

因此酒店管理公司对于酒店管理合同的履行路径构建需要一个确实可行的风险管理体系。风险管理体系的价值的在于：酒店投资人，酒店管理公司，酒店资产，酒店职业经理人为外表的酒店从业者，以及其它酒店业的利益相关者们需要重现发现酒店业的商业价值，结合时代发展趋势和地域经济特点，完成酒店资产价值的重塑，这个多方博弈的重塑过程完成之后才可以凸显中国酒店资产的价值。

我们知道，投资的本质是关于投资后果的不确定性带来的风险损失或者风险溢价进行再分配的过程，在这一定义之下，按照受到法律保护的契约（合同）展开投资本身是所有商业模式的得以成立的基础，回顾中国酒店业狂飙突进的三十年投资发展过程，酒店(住宿)产业投资基金一直是缺位的，中国的国情使得中国房地产商一度承担了酒店产业投资基金的主角，但是在当下的情况看来，他们都是悲壮的主角，酒店投资的结构性浪费（大量投资被浪费在消费者不愿意买单的设施设备上），以及酒店资产管理能力的孱弱，叠加酒店投资（资产）风险管理认知的缺位之下，原有的酒店价值判断正在经受市场的考验，也使得整个行业在国际化还是本土化之间一直摇摆不定，这些因素在制约中国酒店业可持续发展的同时，也在制约中国酒店品牌和酒店资产的市场地位。

重新梳理酒店投资（资产）管理各个利益相关者的关系，尤其是品牌酒店连锁经营模式之下，酒店业内部利益关系及生态发育特点的再认识是一项长期的行业探索路径，也是行业创新的源泉！这个探索过程的关键路径其实就是市场需要中国版本的全新酒店管理合同文本，这个文本将在总结过去四十年中国酒店投资（资产）管理的经验基础上生成。

综合以上分析，我们可以清晰的看到，中国酒店业的发展需要一种创新，这种创新本身就是基于现代酒店业的商业模式指向的业主/管理公司合作架构的再造和重塑，这种再造和重塑本身就是一种酒店业商业生态的重建和适应过程，直白的说就是：我们需要的一份属于适应中国国情的酒店管理合同文本来重新界定业主/管理公司及其他利益干系人的合作架构，因为市场经济终究是一种契约经济，也就是法治经济。

以上深度内容来自龙藏资本董事长 赵祥龙先生和众济律师事务所 陈金玲律师的分享。

参与高参成长营“酒店资产管理资管四期”，与更多行业实战专家交流酒店资产管理专业知识！2023年10月，赵祥龙老师将在“酒店资产管理四期”主讲《高阶资产管理：酒店估值、酒店融资及资产证券化》课程！

高参成长营·国际酒店资产管理是一门助力资产升值和全生命开发周期收益的最大化的酒店投资人和业主必修课程！

2023年10月，《酒店资产管理》四期将酒店“资本退出”作为首站课程退出，首站带来《利用财务金融工具释放酒店资产价值》+《高阶资产管理：酒店估值、酒店融资及资产证券化》两天的实战课，一站式讲透酒店资本退出底层逻辑和操作实战方法，以始为终，由“退”推“进”，为动辄上亿的酒店投资项目铺好资产管理道路！

课程适合人群

• 寻求酒店持续发展命脉的业主投资人、合伙人；

• 酒店集团董事长、总裁、业主代表等高层管理人员；

• 想要系统学习资产管理的酒店高管；

• 希望创新升级、有资本规划的酒店创业者。

酒店资产管理四期·10月火热开课

模块一 酒店资本退出

时间：10月

地点：杭州

课题一

利用财务金融工具释放酒店价值

张老师

高参成长营特聘导师

资深酒店业主财务专家

张老师，高参成长营特聘导师，酒店资产管理领域工作10余年，分别从事酒店综合运营管理、公司理财、酒店投融资等综合性管理工作，对于酒店资产管理、运营管理、不动产投融资、酒店资产在债权、股权市场资本运作方面均有极强的理论基础和实操经验。在公司不仅主导负责了各项酒店资产的资本运作，也主导公司旗下酒店管理协议谈判、酒店品牌更换，酒店投资定位及可行性分析、境内外融资、主体评级发债等工作。

利用财务金融工具释放酒店价值

一、不动产价值逻辑

1、商业地产定义及特征 2、商业不动产投资循环 3、商业不动产投资目的 4、商业不动产的融资 5、商业不动产的运营模式 6、商业不动产的退出/循环 7、商业不动产的估值方法 8、酒店与其他商业地产的不同之处

二、酒店债务融资工具

1、直接融资 2、间接融资 3、不动产资产证券化

三、酒店股权融资方式

1、私募股权融资 2、IPO 3、REITs

四、比较分析及战略思考

1、股权融资和债务融资的选择比较 2、各种债务工具的选择与比较 3、资产证券化工具的选择与比较

五、相关准备工作

1、税务风险 2、汇兑风险

课题二

高阶资产管理：酒店估值、酒店融资及资产证券化

赵祥龙

高参成长营特聘导师

龙藏资本董事长

赵祥龙先生，高参成长营特聘导师，北京龙藏天下投资管理公司董事长。赵祥龙先生拥有20余年的投资管理经验，在项目战略评估、资产管理、产业整合及并购、投资估价、房地产金融领域具有丰富的实战经验和专业造诣，同样在另类投资领域（Alternative Investment），又称另类投资，具有深厚的金融工程经验。重点研究未来收益证券化领域的资产管理策略，借助期货现货套利交易、信用风险管理、CPPI保本策略等金融专业手段，结合酒店资产管理和收益管理要求，创新提出酒店资产管理动态管理模式及资产管理策略，指导酒店资产管理及资产证券化实践。

高阶资产管理：酒店估值、酒店融资及资产证券化

一、资本市场的新趋势：ESG投资策略

1. ESG 策略投资的起源及发展 2. ESG 评级和企业信用评级的关系 3. ESG 策略的实质：可持续发展的商业企业 4. ESG 策略与酒店碳中和的关系

二、资产证券化的经济学分析

1. 商业地产投资的价值路径：房地产经济学 2. 资产证券化的实质：资产未来价值为基础的当期定价

三、酒店资产估值的基本方法

1. 商业物业价值评估方法简述 2. 酒店资产价值评估框架 资本化法+现金流量法的组合 3. 资产价值的核心：现金或者资本增值？ 4. 商业物业资产价值标准：资本化 5. 价值投资方法在酒店资产估值中的运用 6. 酒店资产的价值管理

四、资产证券化的定义和框架

1. 资产证券化的基本流程 2. 资产证券化的主要参与方及交易过程 3. 资产证券化的本质特征 4. 资产证券化的基本类型

五、资产证券化的流程

1. 什么样的资产可以被证券化？ 2. 资产证券化的中国实践 3. 资产证券化：ABS——基本模式 4. Case Study: 融资实践

酒店资产管理四期全新启动！

火热报名中！

酒店资产管理·四期全新课纲

课程模块	课题	时间
模块一 酒店资本退出	利用财务金融工具释放酒店资产价值	10月
高阶资产管理：酒店估值、酒店融资及资产证券化
模块二 酒店开发	新建酒店与改造酒店的设计与工程	11月
揭秘奢华酒店设计底层逻辑
酒店投资、定位及可研、品牌导入	12月
国际酒店管理合同的谈判、纠纷处理及法务案例分析
模块三 酒店运营	酒店资产管理实践中的业主财务管控与税务规划	1月
酒店市场规划与高级收益管理
模块四 酒店资产管理	酒店业主集团战略、酒店品牌创建、第三方管理	3月
酒店业主视角下的酒店资产运营审核
全新周期下的酒店投资决策，酒店收购、出售、资产重组	4月
中国酒店资产管理的突围之道与资管实战案例分析

*以上课表为拟定通知，课程可能会根据每月实际情况进行微调

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本课程为系列课程

每月一场共计12节课程

全套课程原价：29800元/6人次

全套早鸟特惠价（仅限前50名）：

22800元/6人次

单场特惠：12800元/3人次

单场课程：5980元/1人次

钻石会员：2990元/人次（总价59800，共20次）

费用包含

培训费用

丰盛午餐

培训课程PPT

精美茶歇

结业证书

专属社群

课程详情请咨询

李老师 181 2646 9958

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