二批次首周启动17盘 仅4盘触发积分 听说改善热度吊打刚需？

其中首日以虹口、杨浦两区的内环开道，招商虹玺首开，仁恒海上源三期，配合颛桥品质低能耗住区的华发四季半岛，实在是足够吸睛，直接把新房市场的气氛盘活了！但是也有楼盘两日认购率才10%，正所谓有人欢喜有人愁。跟随乐居脚步来看看二批次楼市现状吧！

截止19日，19个盘已开启认购（其中一批次2盘），5个盘触发积分（其中一批次一盘），触发积分占比26%。整体来说成绩不算很好，触发积分的基本都是市区盘，临港、奉贤表现平平。

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截止16日，率先开启认购的三盘已经结束认购。从数据上来看，首发三盘均触发积分，其中仁恒海上源认购率达470%创下本项目新高，另外招商虹玺、华发四季半岛认购率分别破200%，达到317%和215%。

仁恒海上源在这次认购中可以称作天秀，认购三天即将破千，成为了二批次首个触发积分项目。截至16日，海上源认购超1700组，认购率达457%，从如此高的认购率就可以看出海上源的表现实在是强劲。

而且属于低开高走，三次认购一次比一次火爆。去年五批次，仁恒海上源也是率先打头阵，触发积分50.68分，第六批次73.44分，积分上的大跃升，源于五批次内环项目集中扎堆，客观上分流了不少客群；而且第一次认购的时候和前滩撞车，导致积分只有50多分。

而这一批次入市，同级别的产品中没有大ip的竞品，而且有几个都是全新盘，相比于没有实地看过的项目来说，仁恒海上源不管是产品力，还是品牌口碑都更有保障，所以海上源在这次认购中优势显著，赚足了热度。

华发四季半岛的数据也还不错，截止16日，总认购数730组，认购率达到210%。据华发四季半岛销售人员透露，华发四季半岛这次触发积分预计在50分左右，高层房源会比较紧俏，叠加的热度会稍弱一点。表示整体认购情况较好，比较符合预期。

招商虹玺为纯新盘，推出379套84-106平高层房源。截至16日，招商虹玺的认购数据共1200＋组，认购率达到317%。

这个认购率是意料之中的，毕竟招商虹玺的地理位置优势很大，周边配套齐全，又是招商虹口三玺里拥有小户型的社区，十分难得，抢手是必然的。

杨浦的另一个项目中企云萃江湾也可圈可点，成为二批次首个首日认购破100%项目。第一天认购破100%，第二天就触发积分，可以说是二批次中双破速度最快的了！认购第2天，认购450组，认购率达到200%，仅仅认购两日就能后来居上，热度还是非常高的。截至19日认购结束，共认购960组，认购率高达429%。

新江湾其实算是被市场低估的一个板块，属于上海第四代国际社区，豪宅云集，像九龙仓、仁恒等豪宅房企都聚集在此。

而且新江湾具有很高的自住价值，是市区最大的生态湿地，有着不可复制的生态资源优势，十分宜居；板块内配套完善，教育资源优质，有10余所教育设施，涵盖各年龄段，大部分为第一梯队优质学校，包括复旦附小、复旦附中、上音实验等学校。

中企云萃江湾前期就十分火热，曾触发积分63.9分，之后入市的积分想必应该相差不大。而且中企云萃江湾此次有80+平的小户型，预计均价9-10万左右，700万左右门槛即可上车，性价比很可以。

无独有偶，一批次推出极少房源的葛洲坝玉兰花园也是不落人后，截至19日，认购人数350组，认购率265%，已经触发积分。

宝山的保利云上浔光截至19日，认购500组，认购率145%，没能触发积分。

临港新片区的3盘已经认购结束，但表现都差强人意，不仅认购首日没有一个盘认购率超过20%，而且直到认购结束，没有一个盘触发积分。中建御湖澜庭共认购500组，认购率120%；特发学府里共认购90组，认购率44%。

整体来看，临港的认购成绩表现平平。乐居也在期间分别前往位于临港102片区的龙光天曜和103片区的科创片区的鹏瑞云璟湾。可以看到前来看房的客户不算少，一小时大约有6-7组左右。

据悉，来看房的大多是临港附近的本地人，还有少量外区的投资客。从现场交谈发现，来看房的不少客户在犹豫中，原因就是起点很高的105片区。105片区预计未来建设成金融贸易中心，定位第二个陆家嘴，所以也有很多购房者都在等105片区的新房。

其实临港新城新盘认购遇冷属于意料中。首先，临港此批次供应量巨大，无论是推盘量还是土地供应都是空前的多，同质化较为严重，导致竞争激烈。

其次，想必也和片区有关系，毕竟临港最火的一直是101片区，101片区在配套上是最完善的，而且有轨交16号线在侧，而这批次的盘基本都位于102、103片区，热度上本来跟101片区就是有差距的，之前一直是不温不火的状态，并且还有来自105片区的内卷，所以此次降温也算正常现象。

除了临港新片区，外郊环其他区域认购情况也不尽如人意。比如，奉贤的山东健康中澳城截至16日，认购第2天，认购65组，认购率41%；青浦中铁建花语江南认购第2天，认购145组，认购率43%；这些项目能否触发积分还要看未来两天的数据，至少目前看起来不是那么容易。

从以上触发积分的情况来看，上半场中市区的盘算是扛把子了，中高端项目、改善盘、大开发商、地理位置优越的这些项目受一些不利因素影响较小，成为上半场热门楼盘。那么下半场有什么爆款可以买呢？

这就不得不提霸占大虹桥积分榜首的上海蟠龙天地，相信大家并不陌生，此前入围分数高达81.23分，与万科天空之城热度不相上下。

该项目预计将在二批次加推538套89-195平洋房合院产品，均价68700元/平，凭借大虹桥的热度以及项目叠加、联列的稀缺度，相信积分达到80应该不是问题，积分高的人群可以冲了。

此外还推出了一批建面约131-354平的叠加和联列房源，均价81900元/平，因为是大户型且均价较高，触发积分可能会较低一些。

据了解，上海蟠龙天地售楼处现在因为疫情暂时不开放，暂不接待客户，不过可以线上验资。

位于徐汇的宝能公馆1288也值得关注，将推出建面约140-170㎡3-4房，共192套房源，均价125000元/平。南侧紧邻黄浦江，也是个妥妥的一线江景房。

从目前的施工进度上来看，宝能公馆1288几乎是准现房销售了，楼栋的外立面均已经完善，而且采用的是干挂石材，看上去还是比较高级的，在一众老小区之间，显得格外的突出。而且现场还有工人在施工，在做一些修缮的工作。

乐居从项目保安口中得知：“宝能公馆1288的售楼处在小区内部，目前还没有对外开放，认购时间也还没有定，只能等待消息”。

在小区门口看到有一组购房者来此，同样被“拒之门外”，据他们说：“自己也是看到二批次公示的消息，想过来先了解一下，买不买再考虑中，没有想到售楼处还进不去,等到认购再过来试试。”

在这里不得不说一句：“徐汇的楼盘好像都是这种调性，不到认购的时候得不到任何消息”，后续购买是否需要“凭实力”或又悄无声息的认购开盘，就不得而知了。

四行仓库旁的华发仁恒苏河世纪随二批次入市，项目紧邻苏州河，推出105-107平高层房源。

项目地处繁华市中心，周边不仅有3条轨交，还有大型的商场，距离静安大悦城距离约300米，休闲购物真的很方便，生活居住的氛围也很浓郁。

另外最具性价比的还是该盘的价格，周边一二手倒挂非常严重，均价133000元/平的价格优势显著，也是市区非常少有的以小面积为主的项目，主力户型约95-99㎡3房，1300万左右就能入住苏州河一线地段，机会难得。

很多人都想问有没有性价比高一点的楼盘，那么经纬学府阳光算得上是一个好的选择。

经纬学府阳光位于上大板块，教育资源非常丰富，包括上师大、世外、南大学校等。所以去年入市项目基本均触发积分，且分数不低。

对于即想要小户型又看重中环地段的人来说，经纬学府阳光可以说是当下难得小户型上车中环的机会。该项目在控制了户型面积的同时，居住的舒适程度并没有降低。将推出建面约60-99㎡2-3房，也是最后一批房源共计236套，可以说是整个浦西中外环门槛最低的项目了。

但据项目销售说，目前验资的客户已经远远超过推盘量了，低分客户直接就劝退了。可见项目非常火热，不仅不愁卖，而且还是妥妥的高分。

从二批次目前认购的情况来看，首周触发积分占比仅26%，表现基本符合预期。

中高端产品的热度、认购数据跟以往差别不大，刚需、外环的一些项目后劲不足，比如、临港、奉贤等外郊环的项目，在此次认购中情况不佳。

综合来看，大IP、地理位置优越、高品质的楼盘受疫情、经济等不利因素的影响较小，反之，地理位置偏远的刚需型产品极易受影响，所以未来改善型房源或将成为上海楼市的爆款主力。

以下为2022二批次已公示的新房认购时间一览：