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买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。 大虹桥，一直都是高分选手的聚集区、低分选手的梦碎地—— 一个平均分68分的地方，注定和绝大多数人没有什么关系。 在今年，大虹桥有这样3个低分上车的机会： 如果你想买在大虹桥，这3个项目你一定要知道。 
俊灿星城的6.25万，比起蟠龙府&虹桥璀璨公馆看起来没那么划算——之所以俊灿可以拿到比主城区更贵的价格，也是有理由的：自古以来的徐泾镇中心，实际都是是在沈海高速西侧、沪青平公路北侧、盈港东路南侧、徐盈路东侧画出来的一小块区域。当然，是中心不代表一定是更好、对于外区人看来，徐泾东所在的虹桥主城副中心显然规划更高、未来更好；
但就当地的价值认同上，徐泾镇中心才是最好的地方——“沪青平公路以南都是非土著的势力范围，我们（本地人）不太去那里活动的。”一位青浦土著朋友经常这样和我说。从这一点来说，俊灿价格更高，在土著心里是被认可的。与此同时，俊灿星城这块地并非通过土地拍卖而来、而是旧改——宅基地拆光搬走换新房，这也是为什么俊灿项目本身还有一定比例回迁房的原因。作为旧改项目，在新房限价上本就有一定可浮动的空间：这就是为什么仁恒海上源11.5万打破了杨浦内环天花板、但是后拿地的融创江浦地块房地联动价却还是10.99万的原因。
同时，相比起蟠龙府&虹桥璀璨，在产品力上你不得不服俊灿星城的确强那么些：光是一个3.15米的层高，就吊打了市中心无数项目了，更不用说大虹桥日常2.95的层高了。项目预计在9-10月上市、上一期未触发积分；感兴趣的朋友可以扫码加入报名通道，会有项目销售联系你： 中建颐璟臺是一个小体量的住宅小区、和俊灿星城一样距离地铁相对较远—— 项目为4栋高层组成的小体量小区，容积率仅1.6，是目前大虹桥可见新房中容积率最低的项目、预计推出90-140平3-4房户型： 
去年，中建方程以7.46亿元竞得青浦区徐泾镇叶联路西侧B-1A-5地块，成交楼板价：33500元/㎡，溢价率0%，房地联动价60000元/㎡。 
建面约132-134㎡ 3房2厅2卫户型 参考俊灿星城，可能不触发积分是项目未来的积分预期，适合低分上车大虹桥的同学考虑。 项目预计在9-10月上市、上一期未触发积分；感兴趣的朋友可以扫码加入报名通道，会有项目销售联系你： 碧桂园柏悦前湾的涨分，实际是有迹可循的—— 第1批中，碧桂园柏悦前湾供应528套房源； 但因为疫情原因，柏悦前湾活生生拖到了复工后才认购，客户还没有反应过来，认筹就已经结束了： 疫情前，柏悦前湾售楼处也没开放、样板房更是无从谈起，大家在网上看到最多的评论就是： 3.地铁站远 
上述情况的确是客观事实，而且因为舆论只会放大缺点、缩小优点，叠加项目首批528套房源的天量供应，导致最终项目收关仅45.12分—— 而第2批之所以分数回升，一是因为项目此次套数仅126套、比起上期528套降低了76%，触发积分的人数要求也更少； 二是项目样板房&泳池会所正式开放，大家更喜欢接受看得见、摸得着的品质，这对于非顶级流量的盲盒项目而言非常重要： 
（会所泳池实景图） （会所健身房实景图） （会所书吧实景图） （会所下沉式庭院实景图） 翻看2021年的新房清单，我们会得到这样的数据：
在全年309次（其中包含部分多批次开盘的项目，所以用次数代替个数统计更为严谨）开盘项目中，大家猜猜有多少个项目是有泳池会所的？2022年至今官宣3批次的119个新房中，含有泳池会所的项目有多少个呢？而看到大虹桥2020年至今的21个新房中，仅有3个新房配套有泳池会所——
从竞争格局上看，柏悦前湾是2021年积分政策至今大虹桥最低分、也是虹桥主城区范围内唯一一个分数低于60分的项目： 
虹桥主城区的积分竞争向来激烈、虹桥璀璨公馆&蟠龙府都是高分预期—— 低于60分想要入住虹桥主城区，也就只有碧桂园柏悦前湾一家。 所以，如果要总结此次柏悦前湾的积分提升，本质其实是一种价值回归—— 因为对周边抗性的放大&样板房会所的不确定，项目积分预期跌破50分；
而随着展示面逐渐开放、大虹桥热盘动辄70分的预期，让柏悦前湾回归该有的估值水平： 再怎么样，这也是在虹桥主城区内的大虹桥。 买在柏悦前湾，大家也都知道周边的情况和缺点，但业主们更多看重的整体规划—— 前湾，其实恰好处于未来的前湾核心区&虹桥商务区之间，在自驾15分钟半径内，出行至虹桥主城区各大关键节点都很方便：
我们以碧桂园柏悦前湾为例，比起位于虹桥西南角的徐泾，相比之下前湾的优势更加明显: 以方圆3公里生活圈中，覆盖的是几乎整个大虹桥的核心节点；而当下徐泾热门项目的3公里生活圈中，却覆盖不了前湾。无论去前湾、徐泾东还是虹桥商务区，碧桂园柏悦前湾都在三者核心，这本身就是地段价值的加分项。同时，从板块的天花板上限来看，前湾的想象空间可能要比徐泾来得更大——
徐泾发展至今其实已经超过20个年头，讲到公办教育一直都是一个老大难的问题：
没有强力的教育集团引入优势公办教育资源，是到现在仍然没有解决的痛点。而如果看到闵行的华漕，却可以说是超前的布局和眼光——2019年9月17日，华漕出让了第一块住宅用地，也就是今天的首创禧瑞荟；2020年1月17日，整个板块发展最初始的时间点，华漕镇政府就和华师大教育集团签署合作框架协议，合作共建7所公办学校，包含幼儿园到初中的十二年教育。刚拍了第一块地，4个月后就落定教育资源导入，这样的响应速度在其他片区是从未见到过的。好巧不巧，其中一所华师大所属的九年制公办学校，就在碧桂园柏悦前湾一街之隔：在一个板块发展之初，就先落定了教育资源、增强板块信心——如果就从这一点来说，前湾的起点要比徐泾要更稳、更有确定性。据悉，项目还将在下一批继续推出最后一批房源、预估在200套左右、入围比依旧在1.3:1，预算在600-1000万级的同学可以重点关注； 目前售楼处内的泳池会所&样板房已经正式开放，感兴趣可以长按下方报名通道预约参观： 
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发表于 2022-8-21 21:46:47
