预计2批次！顶着新江湾之名，柏悦江湾究竟如何？

地产热点观察 · 发表于 2022-3-16 22:55:09

据悉，宝山新江湾社区纯新盘：

柏悦江湾大概率2批次认购。

近期，我们就对该项目实地考察，

看看这个宝山的新江湾社区，

能有杨浦新江湾城的几成功力。

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一、工程进度

项目在复旦大学附属第二中学的北边，

靠近10号线国帆路以及3号线淞发路，

与杨浦新江湾城仅仅是一河之隔。

本次主推约98m²洋房&113-147m²叠加。

目前最高建到10层左右，以接近封顶。

2批次拿证的可能性非常大。

二、城市界面

即便只看现状来说，

宝山新江湾社区也沿袭了“原版”优点，

城市界面比较整洁统一，品质感较强。

而根据宝山2035年规划来看，

后期集装箱码头更会变为绿地，

隔壁还将打造九年制学校，综合水平非常高。

区域周边未来规划如下图所示：

但就目前来看，规划落地还需要时间。

目前生活配套还比较依赖于：

合生江湾国际公寓&华润新江九里附近商业。

主要以商业街的形式出现，

多为一些中档连锁品牌。

三、周边房价

为了评估该项目的市场行情价，

我们考察了周边次新房的价格水平。

我们既看了一路之隔杨浦新江湾城的房价，

也看了同属一个行政划分淞南的房价。

1）新江湾城次新挂牌价13-15w左右

项目往南穿过绥芬河路，

就是杨浦区复旦大学第二附属学校，

该校对口融信世纪江湾、泰宝华庭、祥生御江湾。

它们也是距离项目最近的3个小区。

从中介了解到，3个小区目前在售总数约15套，

挂牌在13-15w左右。

融信甚至有套67㎡小户型挂牌1400w左右；
泰宝华庭90㎡左右挂牌价1200w左右；
祥生御江湾185㎡的均价13w左右，大面积别墅300-350w均价在10w左右。

其它对口上音的小区，

如合生江湾国际公寓、华润新江湾九里等，

目前挂牌在10-11w左右。

不过这些毕竟不在一个行政区，很多资源不能共享，

直接拿来作为柏悦江湾价格参考也不合适。

2）淞南次新房龄偏老，挂牌价7w左右

往西穿过逸仙高架，

宝山淞南板块老破小挂牌价5w左右，

次新房均价在7w左右。

3）一河之隔，两个level

由于城市资源无法共享，

我们更倾向于采用淞南的房价作为参考。

根据我们常用的房龄系数进行推算，

项目的行情价大致在8-9w之间。

假如项目未来均价7.3w元/㎡，

相当于以市场价85折-9折进行销售。

这是足以热销但不会积分很高的水平。

综合来看，

柏悦江湾没什么明显硬伤，

性价比也还不错，

对于积分不高的朋友是不错的选择。

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