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华漕碧桂园柏悦前湾快认购了， 很多朋友在问：它市场价到底是多少，有没有倒挂？ 因为从目前的的蛛丝马迹里，实在找不出它倒挂的痕迹。 项目周边二手房多数售价在5W左右，而备案价6.5W的它，似乎没有任何性价比可言。 
同样是商品房，2014年的马德里洋房能卖8.64W，而美邻苑只卖6.04W。目前柏悦前湾周边二手房房龄从99年到14年不等，商品房与动迁房混杂。想要计算它的倒挂率，我们必须要剔除房龄和品质差异的影响。利用房龄系数，我们将华漕绝大部分二手房都还原成了2020年交房的楼盘价格。
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一梯队：虹桥核心区片区，该片区住宅容积率多在1.5-1.6左右，其中靠近核心商业、商办的品质次新价格还原后已经高达10W+，动迁房也已经高达7W+。二梯队：包括西郊别墅区和前湾地区，西郊别墅区住宅容积率基本在1.2左右，二手住宅还原后价格大概在9W+，品质较高的会突破10W；前湾地区住宅容积率在1.8左右，目前刚交房不久的虹庐湾二手价在8.5-9.6W之间。目前2各片区的市场底色都在9W左右，西郊别墅区稍高，待未来前湾建成，这个价值格局可能会有所改变。三梯队：诸翟镇片区，这里多以动迁房和老房子为主，容积率多在1.3左右，房龄系数还原后商品房价格大概7W+，动迁房则在6.5W左右。四梯队：爱博北片区，天山西路以北的爱博地区为动迁房聚集地，容积率多在1.5，房龄系数还原后价格基本在6.5W+。
城市界面更趋近三梯队靠近沪常高速的片区，这里的住宅还原成2020年的价格是7W只有，所以可以大致判断柏悦前湾的市场价大概在7W左右。至于这个价格是多少，仅看房龄还是不够的，我们要进一步考虑产品品质，这就要具体到案例分析了。为了更深入的了解这个项目，我们特地走访了柏悦前湾片区，。
项目北侧紧邻华漕敬老院和华师大教育用地(踩盘当日仍是空地，新房教育资源为公布，存在不确定性，具体以教育局公布为准)，
南侧则贴近沪常高速，东侧还有铁轨。 柏悦前湾有会所、立面采用部分铝板，社区打造档次更高。 
我们得出铂悦前湾的房龄系数为1.3、品质系数为1.1，
碧桂园柏悦前湾由于距离核心地段较远，且周边小环境拉跨，
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发表于 2022-3-18 21:36:27
