6月楼市两极分化：“光盘率”超7成！触发积分却变少了？

在「落户新政」的重磅片尾曲下，6月上海楼市正式收尾！

回看整个6月上海新房市场，几乎是层出不穷的亮点：首次开启线上认购模式，新盘公示时间变短，认购时间变少，部分入围比扩大，内环"千人认购"，"顶流"蟠龙三期登场，新江湾3盘触发积分，2天10盘9盘售罄……

所有这些热点，几乎都指向了一个感觉——这个六月，不简单。

当然，真正的市场情绪，还需要多面维度来判断，比如成交数据、认购率、光盘率等都是重要指标之一。

接下去，我们就从多个维度，一起回顾上海6月的新房表现吧。

据上海中原地产数据显示，6月上海新建商品住宅成交面积90.1万平方米，环比增加742.1%。

从交易节奏来看，首周低位起步，成交8.8万平方米，此后节节攀升。下半月市场成交已经恢复到20万平方米/周以上，说明已经恢复到正常水平。比如大浦东、虹口表现不错，成交面积都在10万平方米以上，尤其是大浦东，超过20万平方米。应该说市场成交恢复势头明显。

自6月复工后，上海新房认购表现明显高于预期，多个新盘现“千人认购”盛况，比如：

招商虹玺，房源量379，认购约1338组

认购率高达约353%；

华发仁恒苏河世纪，房源量304套，认购约952组

认购率高达约313%；

仁恒海上源，房源量372套，认购约1769组

认购率高达约476%；

上港星江湾，房源量457套，认购约1198组

认购率高达约262%；

碧桂园柏悦江湾，房源量410套，认购约1100组

认购率高达约268%；

中企云萃江湾，房源量224套，认购约961组

认购率高达约429%；

如今内环“内卷”越来越严重，每一次出场，都是一次激烈的竞争。

我们可以看到6月一二批次新盘，内环入市7个项目，6个触发积分，共约2403套，吸引超过8000组客户认购。

归结一下原因，还是因为上海的房票越来越珍贵,购房者都希望要把房票用足,在自己的购买力承受范围内,能买得起内环就买内环。

不过这次我们注意到，新江湾3盘都触发积分制了，这是为什么？

中企·云萃江湾：所处新江湾板块，区域内拥有优质教育资源，居住环境佳，新盘一二手倒挂，且以大户型为主。此次项目推出的为区域内稀缺的小户型，且均价仅9.7万/㎡，因此触发积分并不让人意外。

上港·星江湾&碧桂园·柏悦江湾：两个项目均属于宝山淞南板块，与杨浦新江湾仅一街之隔，几乎共享周边配套。价格方面两盘均为7.3万/㎡，宝山新盘的价格住进新江湾，但从性价比来看，可以说拉满了。且两盘此次推出的户型，也基本上都是中小户型产品，对于想要上车新江湾又预算有限的购房者来说是不二选择。

再看一下2022年6月上海「开盘成绩单」。

据不完全统计，6月复工后，累计一批次、二批次项目，上海共计迎来约28个项目开盘，供应8758套房源，至少16591组意向认购。

与此同时，还有一个数据不得不关注到——有20个售罄，“光盘率”达到七成以上。

其中，至少有9盘并未触发积分，也能顺利售罄。比如，保利云上浔光344套房源，吸引了490组认购，认购率接近150%。

另一方面，临港却显得相对“冷清”。

中建·玖里书香，227套，认购率约101%

电建地产·泷悦蓝湾，404套，认购率约27%；

中建御湖澜庭  ，416套，认购率约126%

大名城映园，740套，认购率约26%

特发·学府里，204套，认购率约39%

值得注意的是，在已经公示意向名单的3盘中，共认购799组，我们发现其中3.1人才99组，3.2无房10组。

相比去年临港新盘被全人才包揽的“盛况”来说，二批次的临港，对于人才的吸引力非常有限。或许他们正在等待的目标是即将启动的105片区？

还有像上城院子，推出258套房源，认购率仅约23%；

虽然说是简装合院产品，但是从装标和产品力来说，都不是很尽然。因此这类项目认购“遇冷”也是可以理解的。

「两级分化」，应该就是当下楼市的最好写照。一方面，触发积分的楼盘，光盘率持续走高；另外一方面，不触发积分的楼盘，也不代表“不热销”。凡是优质产品，价格和实际配套等相匹配的产品，从来不缺市场的购买力。

这可能会成为接下去，上海楼市的一种常态。

从积分情况来看，截至6月30日，二批次触发积分的项分别是：1招商虹玺、2中企云萃江湾、3仁恒海上源、4华发四季半岛、5静安府、6华发仁恒苏河世纪、7上港星江湾、8碧桂园·柏悦江湾、9同济晶萃。

触发积分占比在20%左右。目前来看，二批次触发积分占比或将创新低。

已公布积分的有，仁恒海上源72.16分，华发四季半岛54.08分，招商虹玺67.34分，中企云萃江湾74.6分，静安府71.28分。

几个原本预期高积分新盘，分数都低于预期。

比如静安府，入围积分71.28，远低于预期。静安府的社保系数为0.24分/月，社保上限为232个月，按照这样来计算：

基础分最高60分，仅需93个月社保；

基础分最低25分，仅需192个月社保；

也就是说，连二套家庭也有机会买到！

*数据来源：链家

而静安府目前一二手价格倒挂明显，同小区高层目前挂牌价已经14万/㎡+，而此次入市的新盘是叠墅产品，均价仅10.8万/㎡，按照以往的情况来说，势必是个超高分盘，可如今公布的入围分数却远超预期。

高预期新盘积分频频“遇冷”，据此我们分析了一下目前积分盘变少原因，主要有这些：

一、推盘节奏加快，新盘“撞车”情况出现

今年以来，已有两批次共78个新盘接连入市，据悉三批次也即将入市，这基本上就是一月一批次新盘的节奏。

二、入围比的调整，入围难度降低

此次二批次新盘中，远郊区域，特别是五大新城范围，不少新盘都大幅提升了入围比，从原来的1.3调整为1.8。入围“门槛”低了，入围难度降低，但这也意味着买房所需经历的这个流程可能更久，“潜在”成本的增加，让大家的选择也更加慎重。

三、更加理性对待购房，选择对的而不是贵的

政策的精准有效，加上房住不炒的原则加持，市场趋于稳定。大家在选择时，不再只把注意力集中在积分上，而是房子本身。以前不管是否入围，都要去试试的心态，转变为了如今不适合自己的不轻易碰的理智。

以上这些数据，基本可以架构出整个6月上海新房楼市，积分走低+两级分化的特征也显露无疑。

在供应速度加快的情况下，我们可以感觉到，购房者开始更追求一种确定性，把选择放宽，不只是盯着一小部分红盘，在买到的基础上，做出更好的选择！